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Der urkundlich erwiesene Tod des Bestandnehmers hat für sich allein nicht die Auflösung des Bestandvertrags zur Folge, weshalb er auch nicht die begehrte Löschung des eingetragenen Bestandrechts rechtfertigt

GZ 5 Ob 258/08i, 03.03.2009
OGH: Eine Berichtigung des Grundbuchs nach § 136 GBG hat zur Voraussetzung, dass das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage wegen einer nachträglichen, nur außerbücherlich eingetretenen Rechtsänderung nicht mehr übereinstimmt. Der Tod des Bestandnehmers alleine führt nicht zur Beendigung des Bestandvertrags, weshalb der Nachweis dieser Tatsache die Löschung der Eintragung des Bestandrechts nicht rechtfertigt. § 1116a Satz 1 ABGB und § 14 Abs 1 MRG normieren ausdrücklich die sich bereits aus § 531 ABGB ergebende Vererblichkeit der Bestandnehmer- und Bestandgeberposition, weshalb der Bestandvertrag durch den Tod eines Teils nicht aufgehoben wird. Beim Tod des Mieters muss danach unterschieden werden, ob Eintrittsberechtigte nach § 14 Abs 3 MRG vorhanden sind oder nicht. Sind Eintrittsberechtigte vorhanden, sehen § 14 Abs 2 und 3 MRG eine kraft Gesetzes eintretende Sonderrechtsnachfolge von Todes wegen in das Hauptmietverhältnis über eine Wohnung beim Tod des Hauptmieters vor, welche die allgemeine Erbfolge - ausnahmsweise - ausschließt. Dieser Eintritt in die Hauptmietrechte erfolgt kraft Gesetzes unabhängig von einer Erklärung des Eintretenden. Fehlt es an eintrittsberechtigten Personen oder wollen diese das Mietverhältnis nicht fortsetzen oder fällt das Mietverhältnis gar nicht in den Anwendungsbereich dieser Bestimmung, wird das Mietverhältnis zunächst mit der Verlassenschaft, nach der Einantwortung mit dem Erben fortgesetzt. Der Eintritt der Erben in den Bestandvertrag vollzieht sich ex lege und bedarf keiner Erklärung. Für die Wohnungsmiete gilt in diesen Fällen, dass der Vermieter ein den gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen unterliegendes Bestandverhältnis gem § 30 Abs 2 Z 5 MRG kündigen kann; das ändert jedoch nichts daran, dass der Mietvertrag bis zu dessen Kündigung fortbesteht. Gleiches gilt außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG, für den § 1116a Satz 2 ABGB ein beiderseitiges besonderes Kündigungsrecht vorsieht.
Ein eingetragenes Bestandrecht kann jedenfalls vor Ablauf der vertraglich festgelegten Bestandzeit gem § 136 GBG (nur) gelöscht werden, wenn die Auflösung des Bestandvertrags durch ein auf Räumung lautendes Urteil nachgewiesen wird. In diesem Zusammenhang ist auf die Wirkung der grundbücherlichen Einverleibung eines Bestandvertrags (§ 1095 ABGB) hinzuweisen, die sich darin erschöpft, dass nicht nur der derzeitige Eigentümer der Liegenschaft, sondern auch jeder spätere Erwerber entgegen der sonst geltenden Regel des § 1120 ABGB an den einverleibten Bestandvertrag "für die übrige Zeit" gebunden bleibt, dh an die Bestandzeit. Der spätere Erwerber erhält also bei verbücherten Bestandrechten durch den Eigentumswechsel nach Veräußerung per se kein außerordentliches Kündigungsrecht iSd § 1120 Satz 1 ABGB. Es geht primär um die Absicherung der vereinbarten Dauer eines Bestandvertrags (wenn auch zugunsten des jeweiligen Bestandnehmers). Mangels Beendigung des Bestandvertrags durch den Tod des Bestandnehmers kommt die beschriebene Wirkung auch darüber hinaus zum Tragen, und zwar zugunsten der Eintretenden/Übernehmenden. Deshalb darf (nur) der Tod der Bestandnehmerin nicht zur Löschung des Bestandrechts im Grundbuch führen, weil es gem § 1116a ABGB zur Fortsetzung des eingetragenen Bestandverhältnisses kommt.