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Hat der Vermieter vor Einbringung der Räumungsklage Mietzinsrückstände zwar eingemahnt, aber keine außergerichtliche Auflösungserklärung gem § 1118 zweiter Fall ABGB abgegeben, ersetzt die Räumungsklage die Auflösungserklärung

GZ 1 Ob 29/09k, 26.02.2009
OGH: Hat der Vermieter vor Einbringung der Räumungsklage Mietzinsrückstände zwar eingemahnt, aber keine außergerichtliche Auflösungserklärung gem § 1118 zweiter Fall ABGB abgegeben, ersetzt die Räumungsklage die Auflösungserklärung. Auch erst im Zuge des Verfahrens aufgelaufene Bestandzinsrückstände können das auf § 1118 zweiter Fall ABGB gestützte Räumungsbegehren rechtfertigen. Im Verfahren aufgelaufene Zinsrückstände können ein zum Zeitpunkt der Klagszustellung nicht berechtigtes Räumungsbegehren aber nur dann rechtfertigen, wenn sie wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des Verfahrens qualifiziert iSd § 1118 zweiter Fall ABGB waren. Die zeitliche Abfolge - Mahnung, Nachfristsetzung, Aufhebungserklärung - muss immer gewahrt bleiben.
Wird bei einer vergleichsweisen Bereinigung die Fälligkeit der verglichenen Mietzinsforderungen verändert und wird dieser Zahlungsvergleich in weiterer Folge nicht eingehalten, dann ergeben sich weitere rückständige Mietzinse, die eine Auflösungserklärung nach § 1118 ABGB rechtfertigen. Enthält die vergleichsweise Regelung im Verhältnis zwischen den Parteien keine Leistungsfrist, wird jedoch eine Nachfrist nachträglich tatsächlich gewährt, dann ist eine ausdrückliche Gewährung einer Nachfrist nicht erforderlich. Ein Verzug mit der Zahlung der aushaftenden Mietzinse ist erst mit dem Einlangen einer entsprechenden Gutschrift beseitigt. Die Rechtzeitigkeit der behaupteten Zahlung ist von der Person nachzuweisen, welche sich darauf beruft.
Ob den Mieter an der nicht rechtzeitigen Zahlung des Mietzinses ein grobes Verschulden trifft, stellt eine Frage des Einzelfalls dar. Eine korrekturbedürftige Fehlbeurteilung lässt sich bei mehrfach verzögerten Zahlungen nicht erkennen.