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Für Vertragsbedienstete gilt, dass durch die rechtsgeschäftliche Überlassung einer Dienst- oder Naturalwohnung kein Mietverhältnis begründet wird

GZ 9 ObA 106/08s, 28.01.2009
OGH: Gem § 1 Abs 2 Z 2 MRG fallen Wohnungen, die aufgrund eines Dienstvertrags oder iZm einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen überlassen werden, nicht in den Anwendungsbereich des MRG. Grund für diese Ausnahmeregelung ist der Zusammenhang mit einem Arbeitsverhältnis, der es angebracht erscheinen lässt, auch die Überlassung der Wohnung nicht nach den Schutzbestimmungen des MRG, sondern ebenso wie den die Geschäftsgrundlage bildenden Arbeitsvertrag nach arbeitsrechtlichen Vorschriften und Grundsätzen zu behandeln. Auch das Arbeitsrecht bietet einen - wenn auch im Allgemeinen gegenüber dem MRG weniger weitgehenden - Kündigungsschutz. Die Beurteilung einer Wohnung als Dienst- oder Werkswohnung iSd § 1 Abs 2 Z 2 MRG setzt zwei gesonderte Verträge, nämlich einen Dienst- und einen Mietvertrag, voraus, wobei der Dienstvertrag im Vordergrund steht; dieser muss Anlass bzw Geschäftsgrundlage des Bestandvertrags sein. Es ist jedoch nicht erforderlich, dass der Dienstvertrag einziger Grund des Bestandvertrags ist. Die beiden Verträge müssen miteinander verknüpft sein, ohne dass es jedoch eines einheitlichen Rechtsgeschäfts oder einer besonderen Vereinbarung über die Verknüpfung bedarf. Dass der Dienstvertrag nur Motiv für den Abschluss des Mietvertrags ist, reicht nicht aus. Wesentlich für die Annahme einer Dienstwohnung ist vor allem der Umstand, dass das Benützungsrecht nur für die Dauer des Dienstverhältnisses eingeräumt wird. Auch die Funktionsgebundenheit bzw die evidente Widmung einer Wohnung als Dienstwohnung durch den Dienstgeber spricht für die Annahme eines Dienstwohnungsverhältnisses.
Handelt es sich beim Wohnungswerber im Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung um einen Vertragsbediensteten, so ist auch auf § 23 VBG Bedacht zu nehmen. Nach dieser Bestimmung ist auf Vertragsbedienstete auch § 80 BDG anzuwenden. Nach § 80 Abs 2 BDG kann dem Beamten im Rahmen des Dienstverhältnisses eine Dienst- oder Naturalwohnung zugewiesen werden. Dienstwohnung ist eine Wohnung, die der Beamte zur Erfüllung seiner dienstlichen Aufgaben beziehen muss, Naturalwohnung ist jede andere Wohnung. Die Zuweisung oder der Entzug einer Dienst- oder Naturalwohnung hat durch Bescheid zu erfolgen. Nach § 80 Abs 3 BDG wird durch die Zuweisung einer Dienst- oder Naturalwohnung an den Beamten kein Bestandverhältnis begründet. Bei Vertragsbediensteten erfolgt die Zuweisung der Wohnung nicht durch Bescheid sondern durch rechtsgeschäftliche Vereinbarung. Auch für Vertragsbedienstete gilt aber, dass durch die rechtsgeschäftliche Überlassung einer Dienst- oder Naturalwohnung kein Mietverhältnis begründet wird.
Der Beklagte trat am 1988 als Vertragsbediensteter in den Bundesdienst ein. Seine Dienststelle war die Bundesgebäudeverwaltung II (BGV II) in Innsbruck. Im Zuge seines Bewerbungsgesprächs wurde ihm mitgeteilt, dass sich bei Eingehen des Dienstverhältnisses die Möglichkeit eröffnet, zu relativ günstigen Konditionen eine Mietwohnung zu erhalten. Der Beklagte suchte daraufhin bei der BGV II um eine Wohnung an. Ihm wurde mitgeteilt, dass er als Wohnungswerber vorgemerkt worden sei. In weiterer Folge wurde ihm die Wohnung auch zugewiesen. Über die Wohnung wurde daraufhin zwischen der Republik Österreich und dem Beklagten ein Mietvertrag geschlossen. Der Vertrag wurde ausdrücklich als Mietvertrag bezeichnet. Im Vertrag wurde ausdrücklich festgehalten, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer vereinbart wird. Jede Verknüpfung mit der Dauer des Dienstverhältnisses fehlt. Vielmehr wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis von beiden Teilen unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Der Beklagte wurde iZm dem Mietvertrag durch den Leiter der Außenstelle der BGV II darüber informiert, dass Naturalwohnungen bei Beendigung des Dienstverhältnisses geräumt werden müssen. Die Wohnung war nur für Mitarbeiter der BGV II Innsbruck gewidmet; die Eigenschaft als Mitarbeiter der BGV II war Zuteilungsvoraussetzung. Der Mietzins wurde dem Beklagten nicht vom Lohn abgezogen, sondern von ihm gezahlt.
All dies spricht gegen die Annahme, dass die Wohnung dem Beklagten als Dienst- oder Naturalwohnung überlassen wurde. Dass der Mieter im Vertrag zur Kenntnis nimmt, dass der Mietgegenstand weiterhin zur Unterbringung von Bundesbediensteten gewidmet ist, reicht für die Annahme eines Dienstwohnungsverhältnisses nicht aus. Eine Verknüpfung zwischen dem Dienstverhältnis des Mieters zum Bund und der Dauer des Benützungsrechts wird damit nicht zwingend hergestellt. Dass dem Beklagten gesagt wurde, dass Naturalwohnungen bei Ende des Dienstverhältnisses geräumt werden müssten, Mietwohnungen aber nicht, spricht in Wahrheit gegen die Annahme eines Dienstwohnungsverhältnisses, da der dem Beklagten vorgelegte Vertrag ausdrücklich als Mietvertrag bezeichnet wurde. Zusammenfassend ist daher davon auszugehen, dass das Dienstverhältnis des Beklagten zum Bund nicht mehr als ein Motiv für den Bestandvertrag war, sodass § 1 Abs 2 Z 2 MRG nicht zum Tragen kommt.