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OGH: Unterscheidung Mieter - Prekarist iZm § 364 Abs 2 ABGB
Aufgrund der Gegenüberstellung von tatsächlich bezahltem Entgelt und dem maßgeblichen Hauptmietzins lässt sich beurteilen, ob das vom Kläger geleistete Entgelt seiner Natur nach so wenig ins Gewicht fällt, dass die Annahme eines Leihverhältnisses gerechtfertigt ist
Gesetze: § 364 ABGB, § 981 ABGB, § 1090 ABGB
Schlagworte: Sachenrecht, unzulässige Immissionen, quasi-dinglicher Schutz von Bestandnehmern, Unterscheidung Bestandnehmer Prekarist, Gegenüberstellung Entgelt maßgeblicher Hauptmietzins
GZ 6 Ob 227/07m, 26.11.2008
Der Kläger bewohnte eine Eigentumswohnung seiner Eltern. Er bezahlte monatlich 80 Euro "anteilige Betriebskosten". In der vorliegenden Klage begehrt er Unterlassung des lärmenden Verhaltens der Mieter der Wohnung der Beklagten. Fraglich ist, ob der Kläger als Mieter oder Prekarist anzusehen ist. Davon abhängig ist nämlich, ob er sich auf § 364 Abs 2 ABGB analog berufen kann.
OGH: Aufwendungen, die ihrer Natur nach als Gebrauchskosten zu qualifizieren sind (zB Warmwasser- und Heizungsgrundkosten, Liftbetriebskosten, Hausverwaltung/Hausbetreuung), stellen kein Entgelt iSd § 1090 ABGB dar. Die Übernahme jener Kosten hingegen, die ihrer Natur nach keine Gebrauchskosten darstellen (Grundsteuer, Bankgebühren, im Regelfall auch Kosten für die Versicherung der Liegenschaft) ist als Entgelt zu werten, weil diese Kosten unabhängig vom konkreten Gebrauch einer Eigentumswohnung (oder einer Liegenschaft) anfallen.
Im fortgesetzten Verfahren wird daher nach den dargestellten Grundsätzen nur das als "Entgelt" zu berücksichtigen sein, das seiner Natur nach nicht als Gebrauchskosten iSd § 981 ABGB zu qualifizieren ist. Die als Entgelt zu wertenden Beträge sind dem maßgeblichen Hauptmietzins (zuzüglich Betriebskosten jener "Betriebskostenanteile", die im Sinn der dargelegten Grundsätze als Entgeltbestandteile zu qualifizieren sind) gegenüberzustellen. Aufgrund dieser Gegenüberstellung wird sich beurteilen lassen, ob das vom Kläger geleistete Entgelt seiner Natur nach so wenig ins Gewicht fällt, dass die Annahme eines Leihverhältnisses gerechtfertigt ist. Dabei wird im Sinn der Rechtsprechung zu ortsüblich vermietbaren Objekten der Entgeltcharakter etwa ab einem Verhältnis 1 : 10 zu verneinen sein.
Unterliegt die Eigentumswohnung dem § 1 Abs 4 Z 3 MRG, dann ist das vom Kläger geleistete Entgelt dem ortsüblichen Mietzins für das Objekt im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegenüberzustellen. Ist eine freie Zinsvereinbarung hingegen nicht zulässig, so ist der gesetzlich zulässige Mietzins Vergleichsmaßstab.
