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Die Bestimmung des § 26 Abs 1 MRG idF des 3. WÄG ist auf Untermietverträge, die vor dem 01.03.1994 geschlossen wurden, nicht anzuwenden

GZ 5 Ob 121/08t, 09.09.2008
Von den Vorinstanzen wurde aufgrund der gegenständlichen Anträge auf Überprüfung des Untermietzinses festgestellt, dass dieser unzulässig sei, soweit bestimmte Beträge überschritten werden. Im Hinblick auf den Ausstattungszustand ging man dabei von der Kategorie C aus, weil die Hauptmieter infolge einer Vereinbarung mit der Hauseigentümerin die Instandsetzung des Objektes vereinbart hatten und im Zuge dessen durch die durchgeführten Renovierungsarbeiten die ursprüngliche Kategorie D auf Kategorie C angehoben wurde.
OGH: Mit dem 3. WÄG folgten einige Änderungen im Hinblick auf die Zulässigkeit des Untermietzinses. Zum einen wurde die zulässige Höhe des Untermietzinses begrenzt, als Rechtsfolge unzulässiger Vereinbarungen die Nichtigkeit der darüber hinausgehenden Untermietzinse vereinbart und eine Präklusivfrist von drei Jahren zur Geltendmachung jener Überprüfung vorgesehen. Die Bestimmung des § 26 Abs 1 MRG idF des 3. WÄG ist jedoch auf Altuntermietverträge nicht anzuwenden, sodass in diesem Fall nur eine künftige Ermäßigung geltend gemacht werden kann, jedoch keine rückwirkende Nichtigkeit der Untermietzinsvereinbarung. Die Zulässigkeit des Untermietzinses richtet sich nach dem Hauptmietzins im Zeitpunkt des Abschlusses des Hauptmietvertrages. Hinsichtlich der Kategorie ist nur jener Zustand von Relevanz, der vom Vermieter herzustellen ist und tatsächlich geschaffen wurde. Nachfolgende Investitionen, die von den Hauptmietern erbracht und zu einer Erhöhung der Kategorie führen, sind bei der Feststellung des Hauptmietzinses nicht maßgeblich.