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Maßgeblich für die Beurteilung einer Aufzugsanlage als Gemeinschaftsanlage oder als Anlage in Sondernutzung einzelner ist die getroffene Vereinbarung; wenn der Bestandgeber jenen Mietern, für die eine sinnhafte Aufzugsbenützung und damit Betriebskostentragung nicht in Betracht kommt, ein Benützungsrecht gar nicht erst einräumt, entsteht dadurch keine Sondervereinbarung mit den übrigen Mietern, die vereinbarungsgemäß gegen anteilige Tragung der Betriebskosten zur Benützung berechtigt sind

GZ 5 Ob 87/08t, 26.08.2008
OGH: Die Tatsache des Schlüsselbetriebs einer Aufzugsanlage an sich sagt zunächst nichts über die Berechtigung zur Benützung dieser Anlage durch einzelne Mieter aus, sondern regelt nur die faktischen Benützungsmöglichkeiten. Das wird schon daraus klar, dass dann, wenn alle Mieter im Besitz eines Aufzugsschlüssels sind, allen die Benützungsmöglichkeit offen steht. Es ist daher eine unzulässige Verkürzung, aus der Tatsache des Schlüsselbetriebs einer Aufzugsanlage den Schluss zu ziehen, die Anlage stehe in Sondernutzung einzelner, nämlich der Schlüsselbesitzer, und deshalb liege eine Gemeinschaftsanlage nicht vor. Eine derartige Verkürzung ergibt sich auch aus den bezogenen Entscheidungen nicht.
Maßgeblich für die Beurteilung einer Aufzugsanlage als Gemeinschaftsanlage oder als Anlage in Sondernutzung einzelner ist die getroffene Vereinbarung. Nach herrschender Auffassung besteht das Wesen einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG darin, dass es jedem Mieter rechtlich (= vereinbarungsgemäß) freisteht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benützen. Kein Mieter, für den eine Benützung des Aufzugs sinnvoll ist, darf vertraglich von der Benützung ausgeschlossen sein. Mieter, die dergestalt ausgeschlossen sind, sind auch von den entsprechenden Betriebskostenaufwendungen auszunehmen, woraus sich naturgemäß unterschiedliche Verteilungsschlüssel einerseits für allgemeine Betriebskosten, andererseits für jene der Gemeinschaftsanlage ergeben. Wenn also der Bestandgeber dem Rechnung trägt und jenen Mietern, für die eine sinnhafte Aufzugsbenützung und damit Betriebskostentragung nicht in Betracht kommt, ein Benützungsrecht gar nicht erst einräumt, entsteht dadurch keine Sondervereinbarung mit den übrigen Mietern, die vereinbarungsgemäß gegen anteilige Tragung der Betriebskosten zur Benützung berechtigt sind. Das von den Antragsgegnern gewünschte Ergebnis, dass diesfalls die Erhaltungspflicht vom Vermieter automatisch auf die nutzungsberechtigten Mieter überwälzt würde, tritt dadurch nicht ein. Eine sogenannte "Aufzugsgemeinschaft", als Summe aus den aus einer Sondernutzungsvereinbarung Berechtigten und dem Bestandgeber, entsteht nur durch die Vereinbarung, dass nur bestimmten Mietern, die sich (in der Regel) an den Errichtungskosten beteiligt haben, die Sondernutzung am Aufzug zusteht und weiteren Mietern nur zu bestimmten Bedingungen ein Benützungsrecht eingeräumt werden darf (gegen Zahlung eines über die Kosten des Betriebs hinausgehenden Entgelts).