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Die fehlende Passivlegitimation des Antragsgegners hindert den Ablauf der Präklusionsfrist gegenüber dem übernehmenden Vermieter nicht

GZ 5 Ob 73/08h, 14.07.2008
Zwischen dem Antragsteller und dem Erstantragsgegner wurde bereits ein Untermietvertrag abgeschlossen, als der Erstantragsgegner einige Jahre darauf die Anmietung weiterer Objekte anbot. Im Hinblick auf diesen Untermietvertrag wurde dem Antragsteller mitgeteilt, dass die Zweitantragsgegnerin anstelle des Erstantragsgegners als Vermieterin in das Rechtsverhältnis eingetreten sei und Zahlungen an diese zu leisten seien. Der Antragsteller begehrte nach Kündigung dieses Mietverhältnisses die Rückzahlung jener Beträge, die das gesetzlich zulässige Mietzinsausmaß überschritten hätten. Die Antragsgegner wandten ein, der Antrag sei verfristet, da dem Erstantragsgegner die Passivlegitimation fehle und der Überprüfungsantrag im Hinblick auf die Zweitantragsgegnerin erst nach Ablauf der dreijährigen Frist erfolgt.
OGH: Das Begehren auf Feststellung, inwieweit ein vereinbarter Untermietzins gesetzlich zulässig ist, muss ausdrücklich und rechtzeitig geltend gemacht werden. Die von Amts wegen zu beachtende Frist für diese Geltendmachung beginnt mit Abschluss der Mietzinsvereinbarung zu laufen. Die Passivlegitimation kommt allerdings nur derjenigen Person zu, die im Zeitpunkt der relevanten Zinsperioden Vermieter gewesen ist und den Mietzins vorgeschrieben hat. Ist der Antragsgegner nicht passiv legitimiert, hindert das den Ablauf der Frist daher nicht. Für Untermietverhältnisse gilt, dass bei Übernahme des Hauptmietverhältnisses durch einen neuen Hauptbestandnehmer die Bestimmung des § 1120 ABGB analog anzuwenden ist.