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Ist nur ein Teil der Liegenschaft mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird das gesamte Grundstück veräußert oder wird die mit dem Vorkaufsrecht belastete Sache mit anderen - unbelasteten - Sachen zu einem Gesamtkaufpreis veräußert, ist der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsanteil beschränkt

GZ 5 Ob 274/07s, 03.06.2008
OGH: Der Käufer einer mit einem Vorkaufsrecht belasteten Liegenschaft muss, um die Einverleibung seines Eigentumsrechts zu erwirken, dem Grundbuchsgericht in Form einer einverleibungsfähigen Urkunde nachweisen, dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde oder dass dieser mit der beantragten Einverleibung einverstanden ist. Ist der Käufer hiezu nicht im Stande, muss er diesen Nachweis im Prozessweg beschaffen.
Nach §§ 83 ff NotO kann der Notar Beurkundungen über rechtsgeschäftliche Erklärungen, welche eine Partei einer anderen machen will, erteilen (Intimation), wobei die Bekanntmachung durch den Notar auch auf schriftlichem Weg erfolgen kann. Dazu sieht § 85 Abs 1 NotO die Möglichkeit vor, dass dies mittels eingeschriebener Postsendung oder durch Vorlage an das Gericht zur eigenhändigen Zustellung geschieht. Sind von der Intimation Liegenschaften betroffen, bleiben aber die grundbuchsrechtlichen Vorschriften und die dazu eingangs wiedergegebene Judikatur, insbesondere zum Vorkaufsrecht, zu beachten. Dass die Liegenschaft dem Vorkaufsberechtigten zum Kauf angeboten wurde, muss daher auch bei dieser Vorgangsweise in Form einer einverleibungsfähigen Urkunde, die den §§ 31 f GBG entspricht, nachgewiesen werden. Dem wird eine Einschreibesendung der Österreichischen Post AG auf Basis des Postgesetzes 1997, bzw die Bestätigung hierüber, nicht gerecht. Lediglich bei der Zustellung behördlicher Schriftstücke, das sind solche von Gerichten und Verwaltungsbehörden nach dem ZustellG, sieht § 7 PostG besondere Haftungsregelungen, insbesondere die Anwendbarkeit des AHG und damit den behördlichen Charakter der Zustellung solcher Schriftstücke durch die Post (bzw einen allfälligen anderen nach § 7 Abs 7 PostG betrauten Betreiber) vor. Bei der Bestätigung durch die vom Notar nach § 83 Abs 5 NotO iVm § 85 NotO veranlassten Zustellung mittels Einschreibens handelt es sich daher nicht um eine öffentliche Urkunde nach dem GBG.
Um den ungenützten Ablauf der Frist nach § 1075 ABGB nachzuweisen, bedarf es im Grundbuchsverfahren eines solchen durch verbücherungsfähige Urkunden, und zwar sowohl hinsichtlich des Inhalts des Anbots als auch des Beginns und des ungenützten Ablaufs der Frist. § 1075 ABGB verlangt vom Berechtigten, im Rahmen der wirklichen Einlösung zur Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts auch die geschuldete Nebenleistung oder ihre Sicherstellung anzubieten. Unterbleibt dies während der Einlösungsfrist, erlischt das Vorkaufsrecht. Es muss also fristgerecht eine spiegelbildliche Übereinstimmung der Leistungen, die der Drittkäufer und der Vorkaufsberechtige zu tragen haben, hergestellt werden.
Ist nur ein Teil der Liegenschaft mit einem Vorkaufsrecht belastet und wird das gesamte Grundstück veräußert oder wird die mit dem Vorkaufsrecht belastete Sache mit anderen - unbelasteten - Sachen zu einem Gesamtkaufpreis veräußert, ist der Vorkaufsfall grundsätzlich auf den belasteten Liegenschaftsanteil beschränkt und die Erstreckung des Kaufs zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten auf die Gesamtliegenschaft, also auch auf unbelastete Sachen, grundsätzlich keine vom Berechtigten zu übernehmende Nebenbedingung iSd § 1077 Satz 2 ABGB, sodass sich die Anbietungspflicht und das Einlösungsrecht nicht auf die gesamte Liegenschaft bzw auf die unbelasteten Sachen beziehen. Ist jedoch nach den aus dem Vertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten zu ermittelnden Umständen anzunehmen, dass der mit dem Vorkaufsrecht belastete Liegenschaftsteil bzw die belastete Sache iZm dem Verkauf der Restliegenschaft und dem Mitverkauf der unbelasteten Sachen steht, wird die Vorkaufsabrede nach den Grundsätzen des § 914 ABGB ergänzend so zu verstehen sein, dass der Verpflichtete die Gesamtliegenschaft, also die belasteten und die unbelasteten Sachen, anbieten kann und sie der Berechtigte diesfalls bei sonstigem Verlust des Vorkaufsrecht einlösen muss. Andernfalls wäre es dem aus dem Vorkaufsrecht Verpflichteten - vergleichbar den Fällen iZm den "unwesentlichen Nebenleistungen" - möglich, die Ausführung des Vorkaufsrechts zu behindern und unattraktiv zu machen, ohne dass ihm das persönliche Vorteile brächte.