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Die eigenmächtige Veränderung der bisherigen Benützungsverhältnisse durch einzelne Miteigentümer stellt einen rechtswidrigen Eingriff in die Anteilsrechte der anderen dar; jeder Miteigentümer ist zur Räumungsklage gegen einen titellosen Benützer einer Wohnung aktivlegitimiert; für die Übergabe des geräumten Objekts bedarf es jedoch eines Rechtstitels

GZ 10 Ob 53/08d, 10.06.2008
Die Streitteile sind Miteigentümer von Liegenschaften. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte sei von der letzten konsensualen und unstrittigen Art und Weise der Nutzung der Wohnung (Vermietung an Dritte) einseitig und eigenmächtig abgegangen und benutze die Wohnung nunmehr ausschließlich selbst. In diesem Fall stehe der Klägerin als Miteigentümerin bzw Mitnutzungsberechtigte die Räumungsklage gegen die konsenswidrig vorgehende Miteigentümerin zu. Die Beklagte habe die Wohnung an die andere, die Klage erhebende Miteigentümerin zu übergeben, von der zu erwarten sei, dass sie keine eigenmächtigen Verwaltungs-, Verwertungs- oder Nutzungsschritte setzen werde.
OGH: Die Rechtsbeziehungen einer Miteigentümergemeinschaft sind in den §§ 825 ff ABGB geregelt. Nach stRsp steht jedem Teilhaber einer Gemeinschaft das Recht zu, die zur Wahrung des Gesamtrechts erforderlichen Rechtsbehelfe zu ergreifen, deren es zur Wahrung seines Anteilsrechts bedarf. Der Gegner kann sich einer derartigen Klage gegenüber nicht darauf berufen, dass der Kläger allein zur Geltendmachung dieser Ansprüche nicht befugt sei. Auch ein Minderheitseigentümer kann daher die Beseitigung rechtswidriger Eingriffe nicht nur gegenüber Dritten, sondern auch gegenüber anderen Miteigentümern im petitorischen und possesorischen Verfahren begehren. Dies kann er insbesondere gegen eigenmächtige Veränderungen der bestehenden Gebrauchsordnung begehren, und zwar auch dann, wenn noch keine Benützungsregelung vorliegt. Jeder Minderheitseigentümer ist daher auch zur Räumungsklage gegen einen titellosen Benützer einer Wohnung aktivlegitimiert. Er bedarf somit zur Klagsführung nicht der Zustimmung der übrigen Mitmieter. Sache der Beklagten ist es, einen tauglichen Rechtstitel für die Benützung der Wohnung nachzuweisen. Solche Ansprüche gehören auch nach Inkrafttreten des § 838a ABGB auf den streitigen Rechtsweg.
Nach der zu § 828 ABGB ergangenen Rechtsprechung ist grundsätzlich jeder Teilhaber berechtigt, die gemeinschaftliche Sache auch ohne vorherige Absprache mit den übrigen Teilhabern zu benützen. Bei beschränkter Gebrauchsmöglichkeit darf jeder Teilhaber die gemeinschaftliche Sache derart gebrauchen, dass er hiedurch den Gebrauch durch die anderen nicht beeinträchtigt. Dabei ist nicht auf abstrakte Gebrauchsmöglichkeiten anderer Miteigentümer abzustellen, sondern auf den konkreten Gebrauch durch den anderen Bedacht zu nehmen. Der Gebrauch des einen Miteigentümers findet nur in dem tatsächlichen Mitgebrauch des anderen seine Schranke und nicht in jeder denkbaren Möglichkeit des Gebrauchs.
Die eigenmächtige Veränderung der bisherigen Benützungsverhältnisse durch einzelne Miteigentümer stellt jedoch nach stRsp einen rechtswidrigen Eingriff in die Anteilsrechte der anderen dar. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob die bisherige Benützung der gemeinschaftlichen Sache auf einer vereinbarten oder richterlichen Benützungsregelung oder einer bloß faktischen Gebrauchsordnung beruht. Es kann daher ein Miteigentümer auch ohne Vorliegen einer Benützungsregelung gegen die Verletzung der bisherigen Gebrauchsordnung vorgehen. Es kann nämlich kein Miteigentümer den Gebrauch eines bestimmten Teils der Sache einseitig erzwingen. Ein Recht zur ausschließlichen Benutzung eines Teils der gemeinschaftlichen Sache hat der Miteigentümer vielmehr nur dann, wenn ihm dieses Recht durch eine Benützungsvereinbarung oder durch den Außerstreitrichter im Wege der Benützungsregelung eingeräumt ist. So wurde in der Rechtsprechung bereits wiederholt bei eigenmächtiger Inbesitznahme einer bisher einvernehmlich an einen Dritten vermietet gewesenen Wohnung durch einen der Miteigentümer wegen des darin gelegenen Ausschlusses der übrigen Miteigentümer von der anteilsmäßigen Sachbenützung ein rechtswidriger Eingriff in die Rechtssphäre der übrigen Miteigentümer angenommen.
Auch im vorliegenden Fall hat die Beklagte durch die eigenmächtige Inbesitznahme der bisher einvernehmlich an einen Dritten vermietet gewesenen Wohnung rechtswidrig in die der Klägerin als Miteigentümerin am gemeinsamen Gut zustehenden Gebrauchsrechte eingegriffen. Die Klägerin ist daher berechtigt, die Beseitigung der ohne Rechtstitel erfolgten Benützung der klagsgegenständlichen Wohnung durch die Beklagte zu verlangen. Hinsichtlich der Fassung des Klagebegehrens ist darauf hinzuweisen, dass zwar jeder Miteigentümer berechtigt ist, ungerechtfertigte Eingriffe in das (gemeinsame) Eigentum gegen jeden anderen geltend zu machen, also auch gegen einen titellosen Benützer mit Räumungsklage vorzugehen. Daraus folgt aber nicht, dass in allen Fällen auch die Übergabe des geräumten Objekts an ihn zu erfolgen hat. Hiezu bedarf es eines Rechtstitels seinerseits. Einen solchen Rechtstitel hat die Klägerin im vorliegenden Fall behauptet, da sie bereits in der Klage ausdrücklich geltend gemacht hat, es stehe ihr aufgrund einer mit den Miteigentümern getroffenen Benützungsregelung das alleinige Nutzungs- und Verfügungsrecht an der klagsgegenständlichen Wohnung zu.