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Die Grenze für die Festlegung des Rechts zur Benützung ist die objektive Benützungsmöglichkeit

GZ 5 Ob 287/07b, 14.05.2008
OGH: Das Gesetz gibt keine ausdrückliche Definition des Begriffs der Gemeinschaftsanlage. Nach herrschender Ansicht setzt das Vorliegen einer Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG voraus, dass es jedem Mieter rechtlich freisteht, sie - gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs - zu benützen. Es darf also kein Mieter rechtlich von der Benützung der Gemeinschaftsanlage ausgeschlossen sein.
Kommt es demnach auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung an, sind dafür der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter maßgeblich. Würth führt in diesem Zusammenhang aus, "die Grenze für die Festlegung des `Rechts´ zur Benützung ist die objektive Benützungsmöglichkeit; unwirksam ist also eine derartige Vereinbarung bei Fehlen eines Anschlusses an die Zentralheizung, eines Lifts im benützten Trakt". Dieser Aspekt der objektiven Nutzungsmöglichkeit findet auch in einzelnen Entscheidungen des erkennenden Senats seinen Niederschlag und kann als ein Korrektiv für Fälle erkannt werden, in denen die Wahrnehmung eines eingeräumten Rechts - unter verständiger Berücksichtigung der bestehenden Sach- und Vertragslage - praktisch zwangsläufig an faktischen Umständen scheitern muss.