Home

Eine Auslegung des Vertrags im Sinn einer Einschränkung auf gewichtige Änderungen kommt wegen des Bestimmtheitserfordernisses nicht in Betracht

GZ 5 Ob 205/07v, 19.02.2008
Mit schriftlichem Mietvertrag wurde Folgendes vereinbart:"Einverständlich wird festgehalten, dass die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden vereinsrechtlichen Verhältnisse gemäß Amtsbestätigung der Bundespolizeidirektion Wien, Büro für Vereins-, Versammlungs- und Medienrechtsangelegenheiten registrierten Mieter "Verein Gemeinde *****" Geschäftsgrundlage des Vertrags sind und das Mietverhältnis daran gebunden ist. Jede Änderung derselben ohne Zustimmung der Vermieterin stellt somit einen wichtigen bedeutsamen Umstand dar und berechtigt die Vermieterin gemäß § 30 Abs 2 Z 13 MRG aufzulösen."
Im April 2005 gelangte die klagende Partei in Kenntnis, dass ihre Mieterin nunmehr kein Verein mehr sei, sondern eine staatlich anerkannte Religionsgemeinschaft (richtig: religiöse Bekenntnisgemeinschaft) mit Rechtspersönlichkeit.
OGH: Es trifft zu, dass die Frage, welcher nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG im Vertrag schriftlich als Kündigungsgrund vereinbarter Umstand als für den Vermieter "wichtig und bedeutsam" anzusehen ist, die Wertung des Einzelfalls betrifft und die Bedeutung für den Vermieter nicht bereits in den Mietvertrag aufgenommen werden muss. Dessen ungeachtet sind jedoch besondere Bestimmtheitserfordernisse eines nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarten Kündigungsgrunds zu beachten. Für die Zulässigkeit einer Vereinbarung nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG bedarf es der Schriftform. Das bedeutet nach der strengsten in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung, dass sich der vollständige Inhalt der Vereinbarung aus der Urkunde selbst ohne weitere Auslegung ergeben muss. Ein nach § 30 Abs 2 Z 13 MRG vereinbarter Kündigungsgrund ist demnach nur dann ausreichend bestimmt, wenn er sich konkret und zur Gänze aus der Urkunde ergibt, ohne eine ergänzende Auslegung vornehmen zu müssen. Die Lehre und neuere Rechtsprechung tendieren dazu, die Auslegungsregeln der §§ 914 f ABGB auch in diesem Fall anzuwenden und dem Schriftlichkeitsgebot dadurch Rechnung zu tragen, dass nur das als vereinbart gelten kann, was - je nach dem Zweck des Formgebots mehr oder weniger deutlich - im Text der Urkunde zumindest angedeutet wurde.
Nach den maßgeblichen Feststellungen ist nicht erwiesen, dass der Beweggrund der Klägerin für die fragliche Kündigungsklausel vor Vertragsunterfertigung mit einem Vertreter der Mieterin erörtert wurde. Ohne Kenntnis dieses Beweggrunds lässt sich aber der vereinbarte Kündigungsgrund nicht in sinnvoller Weise verstehen, weil bei wörtlichem Verständnis der Vereinbarung jede Änderung vereinsrechtlicher Verhältnisse, damit auch jeder Wechsel eines Vereinsvorstands, den Kündigungstatbestand herstellen würde. Ein solcher Sachverhalt könnte aber schon deshalb nicht wirksam vereinbart werden, weil er den übrigen in § 30 Abs 2 MRG angeführten Gründen an Gewicht keineswegs nahe käme, wie von der Judikatur verlangt wird. Eine Auslegung des Vertrags im Sinn einer Einschränkung auf gewichtige Änderungen kommt entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts wegen des dargelegten Bestimmtheitserfordernisses nicht in Betracht. Es reicht nicht aus, in der Vereinbarung nur einen allgemeinen Tatbestand zu bezeichnen und seine Konkretisierung der Kündigung zu überlassen. Nach dem Wortlaut der Kündigungsvereinbarung (die den dahinterstehenden Beweggrund der Klägerin nicht offen legt und die vermeintliche Notwendigkeit der Kündigung einer öffentlich-rechtlichen Mieterpersönlichkeit mit anderem religiösem Hintergrund zur "Wahrung des staatskirchenrechtlichen Rahmens der katholischen Kirche" nicht einmal andeutungsweise erläutert) kann eben nicht damit argumentiert werden, dass eine Auflösung des beklagten Vereins iZm der Anerkennung als religiöse Bekenntnisgemeinschaft jedenfalls den Kündigungstatbestand herstellen sollte.