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Die Befugnisse eines gem § 6 Abs 2 MRG bestellten Zwangsverwalters umfassen auch die Vorschreibung erhöhter Rücklagenbeiträge sowie die Aufnahme von Darlehen namens der Wohnungseigentümer zum Zwecke der Finanzierung der aufgetragenen Erhaltungsarbeiten

GZ 5 Ob 239/07v, 22.01.2008
In der gegenständlichen Rechtssache wurde die Einstellung der gemäß § 6 Abs 2 MRG vorgesehenen Zwangsverwaltung begehrt, weil die aufgetragenen Erhaltungsarbeiten bereits durchgeführt worden seien und überdies unüberwindliche Hindernisse vorlägen. Während das Erstgericht dem Antrag mangels Finanzierbarkeit der aufgetragenen Arbeiten und aufgrund des Umstands, dass kein Darlehen aufgenommen werden könne, Folge gab, hob das Rekursgericht den angefochtenen Beschluss mit der Begründung auf, dass der Zwangsverwalter befugt sei, sämtliche für die Zwangsverwaltung erforderlichen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen.
OGH: Der Grundsatz, wonach im Falle von Zwischenurteilen und Aufhebungsbeschlüssen die Beschwer auch nur durch die Begründung der Entscheidung allein vorliegen kann, gilt auch im Außerstreitverfahren. Wurde vor der Begründung von Wohnungseigentum ein Mietvertrag geschlossen, steht dem Mieter das Recht zu, seine Ansprüche gegen den Rechtsnachfolger des Eigentümers und damit gegen alle Miteigentümer geltend zu machen. Der Anspruch des Mieters auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten richtet sich daher gegen sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer und ist mittels der Bestellung eines Zwangsverwalters, dem die Durchführung der aufgetragenen Arbeiten obliegt, zu vollstrecken. Die dem Zwangsverwalter zustehenden Befugnisse sind im § 6 Abs 2 MRG sowie in den §§ 110 bis 112 EO geregelt. Seit dem 3. WÄG hat der Zwangsverwalter die Möglichkeit, Rücklagen für sämtliche Liegenschaftsaufwendungen heranzuziehen. Soweit diese nicht ausreichen, können die Beiträge für die Rücklagen vom Zwangsverwalter erhöht werden, erforderlichenfalls auch exekutiv eingetrieben werden, ein Hypothekardarlehen aufgenommen und mittels der betroffenen Liegenschaft einschließlich der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer grundbücherlich sichergestellt werden.