Home

Für den Zeitraum des Bestehens eines Altmietverhältnisses gilt der Nutzflächenschlüssel des § 32 Abs 1 Satz 2 WEG 2002, erlischt jedoch das Mietverhältnis, ist mangels anders lautender Vereinbarung automatisch wieder der wohnrechtliche Verteilungsschlüssen des § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 anzuwenden

GZ 5 Ob 213/07w, 22.01.2008
Gegenstand dieser außerstreitigen Wohnrechtssache war die Abrechnung der Aufwendungen und Rücklagen für eine Liegenschaft, die im Mit- und Wohnungseigentum der Antragsteller stand. Vor der Wohnungseigentumsbegründung wurde über eine der Wohnungen des gegenständlichen Hauses ein Hauptmietvertrag abgeschlossen. Die durch den Ausbau von zwei Rohdachböden erfolgten Änderungen wurden grundbücherlich nicht umgesetzt. Nachdem der Altmietvertrag aufgelöst wurde, begehrten die Antragsteller eine ordentliche und richtige Abrechnung, weil nunmehr das Verhältnis der Miteigentumsanteile maßgeblich sei und nicht mehr die Nutzwertfestsetzung.
OGH: Das MRG, WGG und WEG 1975 sehen unterschiedliche Verrechnungssysteme für die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten für Wohnungseigentum einerseits und Mietverhältnisse andererseits vor. Um jenen Schwierigkeiten vorzubeugen, die auftreten, wenn in einem Gebäude beide Formen vorliegen, wurde vom Gesetzgeber vorgesehen, dass einer zwischen den Hauptmietern, Nutzungsberechtigten und Liegenschaftseigentümern abgeschlossenen Vereinbarung der Vorrang zukommt. Liegt eine solche nicht vor, sind die Bewirtschaftungskosten nach der Nutzfläche abzurechnen, soweit ein Mietverhältnis vor Wohnungseigentumsbegründung abgeschlossen wurde. Nach dem Erlöschen des Mietverhältnisses soll die Berechnung hingegen nach dem Nutzwert erfolgen. Mit der Wohnrechtsnovelle 1997 wurde der Zweck verfolgt, für solche Mischhäuser aufgrund der unterschiedlichen Abrechnungssysteme Differenzen bei der Abrechnung zu vermeiden und die Verwaltung zu vereinfachen. Aus dem Willen des Gesetzgebers folgt auch, dass bei Wegfall des letzten Altmietvertrages die Abrechnung entsprechend § 32 Abs 1 Satz 1 WEG 2002 wieder im Verhältnis der Nutzwerte erfolgt, soweit die Wohnungseigentümer keine abweichende Vereinbarung getroffen haben.