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Die Eigenleistung des Mieters ist kein taugliches Kriterium, um die Passivlegitimation des Mieters von jener des Vermieters abzugrenzen; es ist darauf abzustellen, wem die Arbeiten zuzurechnen sind (dh insb, wer sie in Auftrag gegeben hat), während der aus den Arbeiten gezogene Vorteil kein Zurechnungskriterium darstellt

GZ 5 Ob 3/08i, 05.02.2008
Der Antragsteller - er betreibt eine Pension in den angemieteten Geschäftsräumlichkeiten - begehrt nach § 8 Abs 3 MRG einen Entschädigungsbetrag von 85.000 EUR (Verdienstentgang 80.000 EUR, Reinigungsarbeiten 5.000 EUR). Der Mieter habe sich verpflichtet, den Ausbau des Dachgeschosses in einer für die Hausbewohner und Mieter von Geschäftsräumlichkeiten möglichst schonenden und raschen Art durchzuführen, diese Auflagen seien aber nicht eingehalten worden. Insbesondere die Errichtung eines straßenseitigen Schutzgerüsts habe die Öffnung und ordnungsgemäße Reinigung der durch die Bauarbeiten völlig verschmutzten Fenster des Pensionsbetriebs verhindert.
Die Antragsgegnerin - sie hat die Dachbodenflächen zum Zwecke des Ausbaus an eine Immobilienverwertungs GmbH vermietet - bestritt ihre Passivlegitimation unter Hinweis auf die Durchführung der Arbeiten durch einen anderen Mieter.
OGH: § 8 Abs 3 MRG gewährt dem nach Abs 2 leg cit duldungspflichtigen Mieter bei wesentlicher Beeinträchtigung seines Mietrechts einen Entschädigungsanspruch, der als rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängige Eingriffshaftung konzipiert ist.
§ 8 Abs 2 MRG, der die Duldungspflicht des Mieters regelt, unterscheidet zwischen Eingriffen in das Mietrecht, die zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses in Mietgegenständen notwendig und zweckmäßig sind (Z 1), Beseitigung einer von einem Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei Interessenabwägung zumutbar sind (Z 2). Arbeiten, die der Schaffung eines neuen Mietgegenstands dienen (hier Ausbau des Dachbodens) fallen an sich unter die in § 8 Abs 2 Z 2 zweiter Fall MRG geregelten Veränderungen/Verbesserungsmaßnahmen in einem anderen Mietgegenstand.
Die Person des nach § 8 Abs 3 MRG dem beeinträchtigten Mieter Ersatzpflichtigen richtet sich nach dem Wortlaut der zitierten Bestimmung danach, wer die Arbeiten durchführt: Grundsätzlich haftet der Vermieter, führt aber die Arbeiten ein Mieter durch, trifft diesen Mieter die Entschädigungspflicht. Kein Zweifel kann daran bestehen, dass der im Gesetz verwendete Begriff des Durchführens nicht iSe extrem engen Wortinterpretation nur als eigenhändige Durchführung zu verstehen ist. Es wäre ein absurdes Ergebnis, dem Vermieter nach § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu duldende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, deren Umfang im Regelfall die Beiziehung von Professionisten erfordert und die vom Vermieter nicht selbst vorgenommen werden, zuzurechnen, dies aber bei von einem Mieter in Auftrag gegebenen Arbeiten im Mietgegenstand abzulehnen. Die nach § 8 Abs 2 Z 2 zweiter Fall MRG zu duldenden Eingriffe durch Veränderungen und Verbesserungen eines anderen Mietgegenstands sind nämlich primär iZm dem Änderungsrecht dieses anderen Mieters nach § 9 MRG zu sehen. § 9 Abs 1 MRG gestattet dem Hauptmieter wesentliche Veränderungen/Verbesserungen seines Mietgegenstands gegen den Willen des Vermieters nur unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere dass die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht (Z 1) und die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist (Z 3). Die vom Rekursgericht erwähnten eigenhändig durchgeführten Pfuscharbeiten eines Mieters werden diese Anforderungen nicht erfüllen. Schon das Zusammenspiel zwischen § 8 Abs 2 Z 2 zweiter Fall MRG und § 9 MRG verdeutlicht, dass ein Entschädigungsanspruch iSd § 8 Abs 3 MRG nicht nur gegen jenen Mieter durchsetzbar ist, der die Arbeiten selbst ausführt. Wie das Rekursgericht in diesem Punkt zutreffend ausgeführt hat, ist die Eigenleistung des Mieters daher kein taugliches Kriterium, um die Passivlegitimation des Mieters von jener des Vermieters abzugrenzen. Die höchstgerichtliche Judikatur stellt bei der Passivlegitimation darauf ab, wem die Arbeiten zuzurechnen sind (dh insb, wer sie in Auftrag gegeben hat), während der aus den Arbeiten gezogene Vorteil kein Zurechnungskriterium darstellt.
Eine (Teil-)Verantwortlichkeit der Vermieterin sieht der Antragsteller im Wesentlichen nur darin, dass die Vermieterin ihm gegenüber ihre Informationspflichten verletzt und eine entsprechende Einwirkung auf die "durchführenden" Mieter unterlassen hat, die Arbeiten möglichst schonend durchzuführen. Das reicht nach Ansicht des erkennenden Senats für eine Zurechenbarkeit der Arbeiten (Dachbodenausbau) an die Vermieterin nicht aus. Die Entscheidung 5 Ob 251/02a rechtfertigt kein anderes Ergebnis: Sie lehnt vielmehr die Passivlegitimation des Vermieters auch dann ab, wenn der Mieter mit seiner Billigung Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses durchführt oder durchführen lässt. Lediglich in Missbrauchsfällen, in denen ein Mieter als Auftraggeber vorgeschoben wird, soll ein Durchgriff auf den Vermieter nicht ausgeschlossen sein. Die Auffassung des Rekursgerichts, bereits die Vermietung bewirke eine Veranlassung der Arbeiten auch durch die Vermieterin und damit deren solidarische Haftung (§ 1302 ABGB), ist abzulehnen.
Voraussetzung eines auf § 8 Abs 3 MRG gestützten Entschädigungsanspruchs ist jedenfalls eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietrechts durch die zu duldenden Arbeiten.