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Der Tatbestand des § 46a Abs 2 MRG ist nur erfüllt, wenn das gesamte Mietverhältnis durch den Tod des Hauptmieters auf dessen Rechtsnachfolger übergeht und nicht auch schon dann, wenn dies nur auf einen von mehreren Mitmietern zutrifft

GZ 5 Ob 124/07g, 20.11.2007
Kann im Falle eines am 1. 3. 1994 bestehenden Hauptmietvertrages über eine Geschäftsräumlichkeit bei Tod eines Mitmieters von dessen Rechtsnachfolger gem § 46a Abs 2 MRG ein erhöhter Hauptmietzins begehrt werden ?
OGH: Die Möglichkeit der Mietzinsanhebung nach § 46a Abs 2 MRG besteht nur dann, wenn es durch den Tod eines Geschäftsraummieters zur Gesamtrechtsnachfolge in dessen Mietrechte kommt. Mit dem Tod verwirklicht sich der maßgebliche Sachverhalt endgültig und abschließend. § 46a Abs 2 MRG setzt weder eine Einantwortungsurkunde noch deren Rechtskraft voraus und knüpft in seinem Tatbestand nicht an den Übergang der Mietrechte vom ruhenden Nachlass auf den Erben an, sondern setzt lediglich den Tod des Geschäftsraummieters voraus.
Davon zu unterscheiden ist die Frage, wem gegenüber die Mietzinsanhebung begehrt werden kann. Dies ist nur gegenüber dem Universalsukzessor des verstorbenen Mieters möglich. Da § 46a Abs 2 MRG an den Tod des Hauptmieters anknüpft, ist der Tatbestand dieser Bestimmung nur erfüllt, wenn das gesamte Mietverhältnis durch den Tod des Hauptmieters auf dessen Rechtsnachfolger übergeht und nicht auch schon dann, wenn dies nur auf einen von mehreren Mitmietern zutrifft. Jede andere Sicht der Dinge müsste grundsätzlich dazu führen, dass entweder mehrere Mitmieter hinsichtlich ein und desselben Bestandobjektes unterschiedlichen Mietzins zu zahlen hätten bzw umgekehrt von der Möglichkeit der Mietzinserhöhung auch ein Mitmieter betroffen wäre, auf den die Voraussetzungen des § 46a MRG gar nicht zuträfen. Ist ein Objekt aber an mehrere Mitmieter in Bestand gegeben, ist ein solches Mietverhältnis ein einheitliches, ungeteiltes Gesamtmietverhältnis und besteht nicht aus mehreren konkurrierenden Mietverhältnissen. Der von mehreren Mitmietern eines Bestandobjektes als Gesamtschuldner zu entrichtende Hauptmietzins kann nicht in Verbindlichkeiten der einzelnen Mitmieter aufgespalten werden. Die Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung und die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses müssen zwingend alle am Vertrag Beteiligten treffen.