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Es verstößt nicht gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertfestsetzung, wenn für ein Geschäftslokal - anders als etwa in den unverbindlichen Richtlinien vorgesehen - für ein Geschäftslokal das 3,5-fache des Nutzwerts der Regelwohnung angesetzt wurde; für die Geltendmachung des Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung gem § 9 Abs 2 Z 1 WEG besteht nach § 10 WEG keine Frist

GZ 5 Ob 222/07v, 22.01.2008
Der Antragsteller ist aufgrund eines Kaufvertrags vom 13. 11. 2000 Eigentümer von 402/1031 Anteilen der Liegenschaft EZ ***** GB *****, mit welchen Wohnungseigentum am Geschäftslokal 1 untrennbar verbunden ist. Die Nutzwertberechnung für die Liegenschaft erfolgte mit Gutachten vom 14. 4. 1997.
Der Antragsteller begehrt die (Neu-)Festsetzung der Nutzwerte für die Liegenschaft wegen Verstoßes gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung gem § 9 Abs 2 Z 1 WEG 2002 mit dem Vorbringen, dass der Gutachter für das Geschäftslokal des Antragstellers bei der Nutzwertermittlung das 3,5-fache der Regelwohnung herangezogen habe. Dieser hohe Aufwertungsfaktor sei schon seinerzeit falsch gewesen und bewirke eine unbegründete und exorbitant hohe Bewertung des Geschäftslokals. Diese "exorbitante" Abweichung des Gutachtens von den tatsächlichen Gegebenheiten sei ein Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Nutzwertberechnung. Es bestehe die unbefristete Möglichkeit der Geltendmachung dieses Mangels.
OGH: Grundlage der Nutzwertfestsetzung war nach den §§ 3 ff, 26 Abs 1 Z 1 WEG 1975 die jeweilige materielle Rechtslage entsprechend der konkreten Widmung. Ebenso wie nach § 8 Abs 1 WEG 2002 war der Nutzwert aus der Nutzfläche und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Umstände zu errechnen, die nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens den Wert des Wohnungseigentumsobjektes erhöhten oder verminderten, wie etwa dessen Zweckbestimmung, die Stockwerkslage, die Lage innerhalb des Stockwerks oder dessen Ausstattung. Nähere Hinweise oder Vorgaben für Zu- oder Abschläge gab und gibt das Gesetz selbst nicht.
Es existieren lediglich Empfehlungen für Zu- und Abschläge beim Nutzwertgutachten nach dem WEG 1975 in der Fassung der Novelle BGBl I 1997/7, nach denen im Regelfall das Verhältnis der Nutzwerte zu den Quadratmetern zwischen der Vergleichswohnung und den Geschäftsräumen 1 : 2 nicht überschreiten sollte. Dabei handelt es sich aber um unverbindliche Richtwerte. Eine Überschreitung dieses Werts - noch dazu vor Veröffentlichung der Empfehlung - um nicht einmal das Doppelte ist - auch im Hinblick auf die Antragsrechte nach § 9 Abs 2 Z 2 WEG 2002 - nicht geeignet, einen Verstoß gegen zwingende Grundsätze der Parifizierung darzustellen oder im Hinblick auf das auch in § 9 Abs 2 WEG 2002 beibehaltene Wort "insbesondere" einen sonstigen, gesetzlich nicht explizit geregelten Antragsgrund zu konstituieren.