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Ausführungen zum Umlaufbeschluss und Anschlag

GZ 5 Ob 164/07i, 06.11.2007
Die Unterschriften für den ersten Beschluss wurden zwischen April 2001 und September 2001 gesammelt, der Beschluss aber erst Ende September 2002 durch Anschlag kundgemacht. Nach den Feststellungen des Erstgerichtes wurde das erste Abstimmungsergebnis deshalb nicht bekannt gemacht, weil die Initiatoren in der Zwischenzeit zur Überzeugung gekommen waren, dass alleine die Kündigung der alten Hausverwaltung ohne gleichzeitige Bestellung eines neuen Hausverwalters nicht sinnvoll sei und sie deshalb ein neues Abstimmungsverfahren zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels durchführen wollten. Dieses zweite Abstimmungsverfahren führte zu einer niedrigeren Zustimmungsquote als das erste.
OGH: Kündigungswilligen Wohnungseigentümern darf nicht die Möglichkeit eingeräumt werden, eine Beschlussfassung quasi "auf Vorrat zu halten" und in der Folge jene mit dem genehmsten Ergebnis durch Bekanntmachung wirksam werden zu lassen. Eine andere Sicht würde letztlich auch bedeuten, dass nicht erwünschte Abstimmungsergebnisse mangels Bekanntgabe nie wirksam zustande kämen.
Den Mit- und Wohnungseigentümern inklusive des zuletzt Verständigten ist eine angemessene Frist zur Äußerung zu geben. Bis zur Bekanntgabe des Ergebnisses einer im Umlaufweg erfolgten Abstimmung ist daher eine gewisse Mindestfrist einzuhalten. Umgekehrt steht dem Initiator eines Beschlusses ohne sachliche Gründe auch nicht unbefristet Zeit für die Kundmachung des Abstimmungsergebnisses zur Verfügung. Sobald daher allen Mit- und Wohnungseigentümern ausreichende Zeit zur Äußerung gegeben wurde, ist das Ergebnis der Stimmabgabe ebenfalls binnen angemessener Frist und ohne sachlich nicht gerechtfertigte Verzögerung bekanntzugeben. Diesem Erfordernis wird der im gegebenen Zusammenhang erst rund ein Jahr nach Beendigung der Abstimmung bekanntgemachte Beschluss keinesfalls gerecht, weshalb im Ergebnis nicht von einem wirksamen Zustandekommen des ersten Umlaufbeschlusses auszugehen ist.
Es ist nicht zu fordern, dass bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss eine getrennte schriftliche Verständigung voranzugehen hat. Der Anschlag in den Schaukästen der einzelnen Stiegenhäuser stellt dann eine ausreichende Möglichkeit zur Stellungnahme dar, wenn darin der der Abstimmung zu unterziehende Beschluss ebenso hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt wie das nähere Procedere der Stimmabgabe. Erfüllt dagegen ein Aushang diese Verständigungserfordernisse nicht, reicht es zur Ermöglichung der Stellungnahme nicht aus, wenn mit einem ausreichenden Schreiben von Tür zu Tür gegangen wird, dabei aber nicht alle Miteigentümer erreicht werden. Die Formulierung, dass eine Kündigung der Hausverwaltung beabsichtigt sei, gibt noch keinen ausreichenden Hinweis auf eine bevorstehende Beschlussfassung. Im vorliegenden Fall beinhaltet der Aushang, wenn auch erst auf seiner zweiten Seite, den ausdrücklichen Hinweis, dass eine Beschlussfassung im Umlaufwege zur Kündigung der Hausverwaltung bei der Initiatorin "für die dazu rechtlich erforderliche Zeit" aufliege; dazu gab es eine Information über ihre Erreichbarkeit und die Einladung, sie bei der Übertragung "dieser Aufgabe an eine andere Hausverwaltung" zu unterstützen. Damit wurde sowohl die Tatsache der beabsichtigten Beschlussfassung als auch deren Gegenstand eindeutig und klar zum Ausdruck gebracht. Die Tatsache, dass sich dieser Punkt erst auf der zweiten Seite eines Schreibens, das sich zuvor mit Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück und der damit in Zusammenhang stehenden Unzufriedenheit mit dem Tätigwerden der bestehenden Hausverwaltung beschäftigt, findet, ändert nichts an der damit grundsätzlich eingeräumten Möglichkeit zur Stellungnahme und Beteiligung an der Abstimmung. Einem Wohnungseigentümer muss - will man Schaukästen nicht mit Aushängen überfrachten - zugemutet werden, ein in Großdruck gehaltenes, zweiseitiges Schreiben durchzulesen und den gesamten Inhalt zur Kenntnis zu nehmen.