Home

Ist der Vermieter selbst der Enteigner, so hat er dem Mieter nicht mehr an Entschädigung zu zahlen als dies bei einer rechtmäßigen Kündigung der Fall wäre

GZ 3 Ob 185/07p, 27.11.2007
Es stehen sich die enteignete Bestandnehmerin und Eigentümerin des Superädifikats als Enteignete und die Bestandgeberin als Enteignerin gegenüber.
OGH: Zum Einfluss der vertraglichen Bestimmungen des Bestandvertrags auf die Höhe der nach § 4 Abs 1 EisbEG zu bestimmenden Schadloshaltung:
Für den hier nicht vorliegenden Regelfall der Enteignung des Vermieters hat der Mieter (Nebenberechtigter iSd § 5 EisbEG) Anspruch auf Ersatz aller durch die Enteignung entstehenden Nachteile und nicht nur derjenigen Nachteile, wie sie bei einer Kündigung durch den Vermieter entstünden. Alle Nachteile des Mieters sind zu berücksichtigen, ohne Rücksicht darauf, ob der Mieter gegen den (enteigneten) Vermieter Ansprüche hat.
Die fehlende Relevanz der Bestimmungen des Bestandvertrags für die Höhe der Entschädigung kann dort nicht gelten, wo - wie hier - der Vermieter selbst der Enteigner ist. Es ist im Ergebnis zweifellos richtig, dass ein Vermieter, der selbst enteignet, nicht mehr an Entschädigung zu zahlen hat, wie dies bei einer rechtmäßigen Kündigung der Fall wäre. Dies ergibt sich schon aus der Überlegung, dass ein Bestandrecht eines jederzeit kündbaren Mietvertrags, bei dem Ersatzansprüche des Mieters rechtswirksam ausgeschlossen wurden, keinen wirtschaftlichen Wert hat und beispielsweise der Vermieter, der von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht, auch nicht verpflichtet ist, dem gekündigten Mieter dessen allfälligen Aufwand gegenüber seinem Untermieter zu ersetzen. Bei einem jederzeit kündbaren Mietverhältnis verliert der Mieter durch eine Enteignung höchstens einen Mietzinsvorteil für die restliche Bestanddauer und hat durch die Vorverlegung der Räumung aufgrund der Enteignung allenfalls höhere Übersiedlungskosten, die im Entschädigungsverfahren berücksichtigt werden könnten. Die Vorinstanzen haben in der Frage der Bewertung des Verlusts des Bestandrechts daher grundsätzlich richtig die Bestimmungen des Bestandvertrags miteinbezogen.