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Das pauschale Entgelt zur Abgeltung der Rufbereitschaft eines angestellten Hausbetreuers gehört zu den überwälzbaren Betriebskosten, wenn diese Leistung mit dem Hausbetrieb - etwa mit der Behebung von Gebrechen im Notfall - im Zusammenhang steht; dabei schadet es nicht, wenn der Hausbetreuer nur für die jeweils herbeigerufenen Professionisten erreichbar ist

GZ 5 Ob 193/07d, 16.10.2007
OGH: § 21 Abs 1 Z 8 MRG bezeichnet im Katalog der auf Mieter überwälzbare Kosten die in § 23 bestimmten angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung. Infolge der Neufassung des § 23 MRG durch Art 2 Z 11 WRN 2000 wurde iZm der Unanwendbarkeit des HBG der bisherige "Beitrag für Hausbesorgerarbeiten" durch die "angemessenen Aufwendungen für die Hausbetreuung" ersetzt. Dabei wurde in § 23 Abs 1 MRG der Begriff der "Hausbetreuung" im Wesentlichen anhand der bisherigen Definition des Hausbesorgers und seines Aufgabenkreises, wie er durch die Judikatur entwickelt wurde, umschrieben.
Während im vorliegenden Fall nach den maßgeblichen Feststellungen die Reinhaltung allgemeiner Flächen der Liegenschaft und die Betreuung der Gehsteige einschließlich Schneeräumung durch gesondert beauftragte Unternehmen erfolgt, ist ein Teil der Hausbetreuung einzelnen Hausbetreuern übertragen, die Dienstnehmer der Antragsgegnerin sind. Eine solche Mischform der Hausbetreuung ist zulässig. Diesfalls setzt sich die Betriebskostenposition für Hausbetreuung eben aus mehreren unterschiedlichen Komponenten zusammen.
Die Überwälzbarkeit von Hausbetreuungsaufwendungen auf die Mieter als Betriebskosten ist doppelt begrenzt: Einerseits dürfen nur die "angemessenen" Kosten überwälzt werden, wie dies § 21 Abs 1 Z 8 und § 23 Abs 2 lit a und b MRG vorschreiben, andererseits dürfen nur solche einem Dienstnehmer des Vermieters gebührende Entgelte überwälzt werden, die für die Hausbetreuung iSd bisherigen Definition eines Hausbesorgers erbracht werden.
Hausbetreuer sind im Fall der Direktanstellung durch den Liegenschaftseigentümer von den Bestimmungen des AZG ausgenommen. Aus den ARG sind Hausbetreuer weder bei Direktanstellung noch bei Drittanstellung ausgenommen. In besonderen Fällen schafft § 11 ARG eine Ausnahmebestimmung, nach der während der Wochenend- und Feiertagsruhe Arbeitnehmer in außergewöhnlichen Fällen mit vorübergehenden und unaufschiebbaren Arbeiten beschäftigt werden dürfen, wenn diese zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr für die Sicherheit des Lebens oder die Gesundheit von Menschen oder bei Notstand sofort vorzunehmen sind. Das bedeutet, dass Hausbetreuer jedenfalls am Wochenende und an Feiertagen überhaupt nur in engen Grenzen beschäftigt werden dürfen. Auch bei Direktanstellung dürfen sie aber keineswegs zeitlich unbeschränkt arbeiten. Ausdrücklich normiert das Gesetz, dass die Arbeitszeitverpflichtung des Hausbetreuers gem § 19 AZG jenes Ausmaß nicht übersteigen darf, das von einer vollwertigen Arbeitskraft unter Einhaltung der wöchentlichen Arbeitszeit gem § 9 Abs 1 AZG bewältigt werden kann. Das bedeutet, dass der Dienstgeber auch bei Direktanstellung nicht davon ausgehen kann, dass der Hausbesorger gleichsam "rund-um-die-Uhr" zur Verfügung steht.
Diese dargestellte arbeitszeitrechtliche Regelung für Hausbetreuer lässt also im Wesentlichen in außergewöhnlichen Fällen, soweit dies zur Abwendung einer Gefahr für die Sicherheit oder Gesundheit von Menschen oder bei Notstand erforderlich ist, ihre Beschäftigung zu. Dementsprechend begegnet es keinen Bedenken, dass die Zuständigkeit der Hausbetreuer im Rahmen der mit ihnen vereinbarten und abgegoltenen Rufbereitschaft außerhalb der oben dargestellten Öffnungszeiten des Hausbetreuungszentrums auf Fälle notwendiger Intervention von Professionisten eingeschränkt ist. Zu denken ist dabei etwa an nächtliche Wasserrohrbrüche und dergleichen. Mit dieser notwendigen Einschränkung ist es auch zu vereinbaren, dass die Rufbereitschaft nicht von Mietern in Anspruch genommen werden kann, weil diesfalls eine nicht mehr sachgerechte Ausweitung der Inanspruchnahme zu befürchten wäre. Die Einschränkung ist also sachlich gerechtfertigt und hindert die Überwälzbarkeit dieser Kosten nicht.
Zu fragen ist daher noch, ob jene Aufgaben, die die Hausbetreuer im Rahmen der Rufbereitschaft wahrzunehmen haben, zum gesetzlichen Aufgabenkreis des Hausbetreuers gehören oder aber Fragen der Erhaltung betreffen und damit der gesondert honorierten Hausverwaltungstätigkeit zu unterstellen sind. Schon im Geltungsbereich des HBG waren die in § 4 Abs 1 und 2 HBG genannten Dienstleistungen maßgeblich für die rechtliche Qualifikation eines Arbeitsverhältnisses als Hausbesorgerdienstverhältnis. Das waren im Wesentlichen die drei Bereiche Beaufsichtigung, Wartung und Reinigung. Entscheidend ist, was sich auch aus den maßgeblichen Feststellungen ableiten lässt, dass die Hausbetreuer im Rahmen ihrer Rufbereitschaft nicht Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung des Hauses zu setzen haben, nicht ständig wiederkehrende Erhaltungs- oder Reparaturmaßnahmen zu veranlassen haben, sondern nur im Notfall, wenn ein Professionist das sofortige Einschreiten für erforderlich hält, tätig zu werden haben. Dabei handelt es sich um eine Leistung, die außerhalb des Dienstbetriebes einer Hausverwaltung und außerhalb der Öffnungszeiten des Hausbetreuungszentrums erbracht wird. Als solches hängt die Dienstleistung, die die Hausbetreuer zu erbringen haben, wie früher in § 4 Abs 3 HBG für den Hausbesorger gefordert wurde, mit dem Hausbetrieb in Zusammenhang. Solche Leistungen sind nicht nur gesondert zu entlohnen; die Zahlungen, die der Vermieter aus diesem Titel leistet, sind grundsätzlich auch als Betriebskosten überwälzbar.
Zum angemessenen Entgelt für die Hausbetreuung sind also auch jene Entgelte zu rechnen, die aufgrund einer diesbezüglichen Vereinbarung für Dienstleistungen zu zahlen sind, die den eigentlichen Pflichtenkreis des Hausbesorgers zwar überschreiten, aber doch mit dem Hausbetrieb im Zusammenhang stehen, wie dies nach den Bestimmungen des HBG iVm § 23 Abs 1 Z 1 MRG aF der Fall war. Das hier in Frage stehende Entgelt für die Rufbereitschaft angestellter Hausbetreuer entspricht diesen Kriterien.