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Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen eigenständig setzen

GZ 5 Ob 112/07t, 06.11.2007
OGH: Abschluss und Beendigung eines Dienstvertrages mit einem Hausbesorger fallen unter die der Eigentümergemeinschaft zustehende ordentliche Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft ist Dienstgeber mit allen Verpflichtungen. Zufolge § 18 Abs 3 WEG wird die Eigentümergemeinschaft, wenn ein solcher bestellt ist, durch den Verwalter vertreten. Dem Verwalter steht die Verwaltung der Liegenschaft zu, wozu insbesondere auch der Abschluss und die Beendigung eines Dienstvertrags mit einem Hausbesorger gehört, solange dieser nicht unübliche Bedingungen (zum Nachteil der Wohnungseigentümer) enthält. In seiner Verwaltungstätigkeit ist der Verwalter direkter Stellvertreter, was bedeutet, dass seine Verwaltungshandlungen der Eigentümergemeinschaft unmittelbar zuzurechnen sind. Nur für Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung ist durch § 29 Abs 6 WEG klargestellt, dass er nur nach Einholung eines Mehrheitsbeschlusses und Abwarten der Frist für die Anfechtung der Entscheidung handeln darf. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung kann und muss der Verwalter aber auch ohne Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen eigenständig setzen.
Dass im vorliegenden Fall dem Verwalter eine Weisung der Mehrheit erteilt worden wäre, anders vorzugehen als dies festgestellt wurde, oder der Hausverwaltungsvertrag unüblicherweise eine Beschränkung hinsichtlich des Abschlusses eines Hausbesorgervertrags enthalten hätte, hat die Antragstellerin nicht einmal behauptet.