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Der Hausverwalter ist nicht bevollmächtigter Vertreter des einzelnen Mit- und Wohnungseigentümers

GZ 5 Ob 159/07d, 28.08.2007
Der Erstbeklagte wollte seine in Wien 3 gelegene Eigentumswohnung verkaufen und beauftragte ein Immobilienmaklerunternehmen mit der Suche nach einem Käufer. Die Objektbeschreibung enthielt den Kaufpreis von ATS 800.000/EUR 58.138,27, die Betriebskosten von EUR 287,98 sowie den Hinweis auf ein (grundbücherlich angemerktes) § 18 MRG-Verfahren mit einer Laufzeit bis Juli 2004. Diese Informationen beruhten auf den Angaben des Geschäftsführers der Zweitbeklagten (Hausverwalterin des Objektes). Tatsächlich hatte sich aufgrund der umfangreichen Sanierungsarbeiten ein Fehlbetrag von EUR 508.700 ergeben, was der Geschäftsführer der Zweitbeklagten dem Makler nicht mitgeteilt hatte.
Der Kläger sieht in seiner Revision die Haftung des Hausverwalters gegenüber dem Kaufinteressenten auf culpa in contrahendo gegründet.
OGH: Der Verwaltervertrag ist nach Lehre und Judikatur ein Bevollmächtigungsvertrag zwischen der Eigentümergemeinschaft als Machtgeber und dem Verwalter. Die Beziehung aus dem Verwaltervertrag besteht ausschließlich zur Eigentümergemeinschaft, die der Verwalter vertritt (§ 18 Abs 2 Z 1 lit a WEG). Damit scheidet eine vorvertragliche Beziehung zu dem Interessenten eines Wohnungseigentumsobjektes aus, was aber idR Grundvoraussetzung für einen Schadenersatzanspruch wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten wäre.