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Die Schaffung abweichender Abrechnungseinheiten nach § 32 Abs 6 WEG ist dann ausgeschlossen, wenn damit nur die Änderungsvoraussetzungen des § 32 Abs 5 WEG umgangen werden sollen

GZ 5 Ob 53/07s, 28.08.2007
Die Antragsteller begehren"1. ... in Abänderung des § 31 des Wohnungseigentumsvertrages vom 12. 6. 1984 gem. § 32 Abs 6 WEG ... die Schaffung zweier gesonderter, von der Liegenschaft abweichender Abrechnungseinheiten, verbunden mit der Einrichtung gesonderter Abstimmungseinheiten, wie folgt:aa) eine gesonderte Abrechnungs- und Abstimmungseinheit für die 25 Stück freistehenden Garagen,bb) eine gesonderte Abrechnungs- und Abstimmungseinheit für die 18 Stück Pkw-Abstellplätze mit Flugdach.2. Im Hinblick auf die damit eintretende wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeiten gem. § 32 Abs 5 WEG, ... für die dann bestehenden Abrechnungseinheiten den Verteilungsschlüssel nach dem Gesetz, mithin nach dem Nutzwert festzustellen und weiters, damit verbunden, die jeweiligen Rücklagen entsprechend neu bzw. gesondert festzusetzen."
Die Revisionsrekurswerber machen geltend, die in § 31 des Wohnungseigentumsvertrags vorgesehene Aufteilung der Aufwendungen im Verhältnis der "Nutzflächen der Eigentumswohnungen" sei schon zum Abschlusszeitpunkt unbillig iSd § 32 Abs 2 WEG 2002 (§ 19 Abs 1 Z 2 WEG 1975) gewesen.
OGH: Die Änderung des gesetzlichen Aufteilungsschlüssels ist von der Festsetzung neuer Abrechnungseinheiten zu unterscheiden. Während bei ersterer Liegenschaftsaufwendungen, hinsichtlich derer erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten bestehen, nach einer vom gesetzlichen Schlüssel abweichenden Art verteilt werden, führt die Festsetzung neuer Abrechnungseinheiten dazu, dass die Abrechnungseinheit Liegenschaft unterteilt wird und für jede Einheit eigene Abrechnungen zu legen sind. Dass innerhalb einer neuen Abrechnungseinheit wiederum ein abweichender Verteilungsschlüssel festgelegt werden kann, bedeutet, nach welchen Gesichtspunkten dann die auf die neue Abrechnungseinheit entfallenden Aufwendungen verteilt werden.
Nach § 32 Abs 5 WEG kann das Gericht bei einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit einer Vereinbarung nach § 32 Abs 2 WEG den Aufteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach billigem Ermessen neu festsetzen. Eine wesentliche Änderung der Nutzungsmöglichkeit seit der im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen Vereinbarung haben die Rechtsmittelwerber nicht behauptet, sodass es schon an dieser zwingenden gesetzlichen Voraussetzung des § 32 Abs 5 WEG zur Änderung des vereinbarten Aufteilungsschlüssel fehlt.
Zwar ist in § 32 Abs 6 WEG 2002 nicht mehr ausdrücklich von "billigem Ermessen" die Rede, doch handelt es sich um eine "Kann"-Bestimmungen und daher - wie zuvor nach § 19 Abs 3 Z 2 WEG 1975 idF der 3. WÄG - um eine Ermessensentscheidung. Nach bisheriger Rechtsprechung war diese Ermessensentscheidung über die Schaffung abweichender Abrechnungseinheiten vom Gedanken getragen, dass damit eine Abrechungserleichterung angestrebt werden sollte, während Fragen der Kostenverteilungsgerechtigkeit zwar auch für abweichende Abrechnungseinheiten beachtlich sein konnten, aber doch vorrangig über den Aufteilungsschlüssel zu regeln seien.
Die Möglichkeit der Erzielung einer Abrechnungserleichterung durch die Schaffung abweichender Abrechnungseinheiten behaupten die Rechtmittelwerber vorliegend nicht. Ihr einziges Argument ist die vermeintliche Unbilligkeit des in § 31 des Wohnungseigentumsvertrags vorgesehenen Aufteilungsschlüssels. Die Schaffung abweichender Abrechnungseinheiten soll hier also im Ergebnis allein dazu dienen, eine nach § 32 Abs 5 WEG 2002 - wegen Fehlens einer wesentlichen Änderung der Nutzungsmöglichkeiten - ausgeschlossene Änderung des Aufteilungsschlüssels zu ermöglichen. Der Zweck einer gesetzeskonformen Ermessensübung bei der Entscheidung über die Schaffung abweichender Abrechnungseinheiten kann aber nicht darin bestehen, das Abweichen von der gesetzlichen Abrechnungseinheit (Liegenschaft) zu ermöglichen, damit eine Abrechnungserschwerung in Kauf zu nehmen, nur um die Änderungsvoraussetzungen des § 32 Abs 5 WEG zu umgehen.