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Es kann vom Immobilienmakler erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen, richtige Auskünfte zu erteilen und den Auftraggeber über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind; eine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt, trifft den Makler nicht

GZ 5 Ob 135/07z, 28.08.2007
Der Kläger kaufte von Ing. Helmut K***** die Eigentumswohnung Nr 6. Der Spitzboden (ein räumlich nicht abgegrenzter Dachbodenteil) über dieser Wohnung ist laut dem Parifizierungsgutachten (Nutzwert-Feststellungsgutachten) Zubehör zu Top 6 und in dieser Form auch im Grundbuch eingetragen sowie im Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag als Teil der Wohnung bezeichnet. Der Kläger trat vom Kaufvertrag mit Ing. Helmut K***** zurück, weil ihm im Kaufvertrag zugesagt worden war, Zubehörwohnungseigentum an dem über der Wohnung gelegenen Spitzboden zu erhalten, welche Zusage der Verkäufer mangels Verfügbarkeit des in Wahrheit einen allgemeinen Teil des Hauses bildenden Dachbodens nicht einhalten konnte. Nach dem - hier noch maßgeblich gewesenen - WEG 1975 (§ 1 Abs 2 WEG 1975) konnte Zubehörwohnungseigentum an Dachbodenräumen nur dann eingeräumt werden, wenn sie von anderen Teilen deutlich abgegrenzt waren. Der Kläger macht Schadenersatzansprüche gegen die Beklagte als Maklerin mit der wesentlichen Begründung geltend, dass diese ihre Sorgfalts- und Aufklärungspflichten verletzt habe.
OGH: Der Immobilienmakler ist Sachverständiger iSd § 1299 ABGB. Er hat alle wesentlichen allgemeinen Informationen über das Objekt zu erteilen und über die vom Käufer angestrebte Nutzung aufzuklären. Der Makler hat die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgfältig zu wahren und ist verpflichtet, diesem "die erforderlichen Nachrichten" zu geben. Es kann vom Immobilienmakler erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen, richtige Auskünfte zu erteilen und den Auftraggeber über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen.
Der Beklagten mag einzuräumen sein, dass aus Lehre und Judikatur eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers nicht ableitbar ist, der Makler also Informationen ohne nachzuforschen weitergeben darf, wenn keine Veranlassung besteht, an der Richtigkeit dieser Angaben zu zweifeln. Eine Aufklärungspflicht, die einer anwaltlichen Beratungstätigkeit gleichkommt, trifft den Makler ebenfalls nicht. Diese Pflichtenbegrenzung ist hier aber nicht maßgeblich:
Für den Kläger war beim Kauf der Wohnung im Hinblick auf deren Größe entscheidend, dass er auch den Spitzbodenanteil als Stauraum nutzen kann. Dies musste der Beklagte klar sein, hatte sich der Kläger doch dezitiert nach den Lagerungsmöglichkeiten erkundigt und der Dachbodenteil war insgesamt mehrfach Gesprächsthema. Es kommt dann in diesem Kontext für die Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten der Immobilienmaklerin nicht entscheidend auf den Inhalt des Parifizierungsgutachtens oder auf eine rechtliche Beratung, sondern darauf an, dass dem Kläger besonders die faktischen Umständen, die einer selbständigen und abgegrenzten Nutzung des (vermeintlich eigenen) Dachbodenbereichs entgegenstanden, aufzuzeigen gewesen wären. Der Kläger hätte also darüber informiert werden müssen, dass sich im Bereich des Spitzbodens eine zweite Öffnung mit einer Dachbodentreppe befindet mit Anbindung an das Hauptstiegenhaus, sodass auch dritte Personen Zugang haben und dass Kaminputztürchen und die Fernsehantenne, allgemein zugänglich sein müssten.