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OGH: Im Fall einer akuten Liquiditätskrise, die die laufende Bewirtschaftung des Objekts gefährdet, steht es dem Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zu, die monatlichen Vorschreibungen (für Betriebskosten und Rücklage) auch während des laufenden Jahres zu erhöhen; der Verwalter hat aber durch entsprechende Information den Wohnungseigentümern eine (abweichende) Weisung zu ermöglichen
Gesetze: § 20 WEG, § 31 WEG
Schlagworte: Wohnungseigentumsrecht, Verwalter, Vorschreibungen
In seinem Erkenntnis vom 17.04.2007 zur GZ 5 Ob 255/06w hat sich der OGH mit dem WEG und den Vorschreibungen befasst:
Die Klägerin macht in ihrer Rechtsrüge geltend, die neue Verwalterin sei gezwungen gewesen, kurzfristig die monatlichen Akontovorschreibungen zu erhöhen, um die Liquidität der Eigentümergemeinschaft aufrecht zu erhalten.
Dazu der OGH: Dass es zu den - in eigener Verantwortung zu erledigenden - Aufgaben des Verwalters gehört, für die Bildung einer angemessenen Rücklage zu sorgen und ausreichende Vorauszahlungen auf die Bewirtschaftungskosten vorzuschreiben, ist schon aus § 20 Abs 2 WEG ableitbar und wird auch in Lehre und Rechtsprechung nicht bezweifelt. Der Bedeutung der Liquiditätssicherung zur laufenden Bewirtschaftung wird von der Rechtsprechung auch etwa dadurch Rechnung getragen, dass gegen Betriebskostenvorschreibungen die Aufrechnung in der Regel unzulässig ist.
Zu berücksichtigen ist weiters, dass nicht nur der Erhaltungsaufwand, sondern auch die laufenden Bewirtschaftungskosten und die auf Vorschreibungen tatsächlich eingehenden Zahlungen dynamische Größen darstellen, die sich im Verlauf der Zeit - auch kurzfristig - ändern können. So können sich etwa die Heizkosten relativ rasch und dramatisch verändern und einen akuten und zusätzlichen Finanzierungsaufwand nach sich ziehen. Unterbleiben Zahlungen auf Vorschreibungen kann dies ebenfalls zum Finanzierungsengpass führen, ohne dass die Einbringung von Akonti im Klageweg immer rasche Abhilfe bringen wird. Es muss aber dann wohlverstandenes Bemühen eines umsichtigen Verwalters sein, im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Maßnahmen zu setzen, aktuellen finanziellen Problemen zu begegnen. Freilich wird dabei der Verwalter auch dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer Rechnung tragen und diesen die Möglichkeit eine (abweichenden) Weisung ermöglichen müssen.
