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In seinem Erkenntnis vom 11.10.2006 zur GZ 7 Ob 78/06f hat sich der OGH mit Mietvertragsklauseln im Verbraucher-Unternehmer-Geschäft befasst:
Klausel: Der Mieter erklärt, dass er den Mietgegenstand durch eigene Besichtigung kennt, dieser durch Pläne/Beschreibungen, welche integrierte Bestandteile des Vertrages sind, hinreichend spezifiziert ist und daher aus diesem Titel gegenüber dem Vermieter keine wie immer gearteten Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden können.
OGH: Unzulässig nach § 6 Abs 3 KSchG, weil nicht klar ist, was mit der Wendung "aus diesem Titel" gemeint ist. Nach der kundenfeindlichsten Auslegung ist auch die Haftung für Personenschäden und für vorsätzlich und grob fahrlässig herbeigeführte Sachschäden ausgeschlossen; dies ist nach § 6 Abs 1 Z 9 KSchG unzulässig.
Die Klausel zielt darauf ab, dem Mieter die Berufung auf das Zinsminderungsrecht nach § 1096 ABGB abzuschneiden. Der Ausschluss aller Gewährleistungsansprüche verstößt gegen § 9 Abs 1 KSchG. Abgesehen davon darf gemäß § 6 Abs 1 Z 11 KSchG dem Verbraucher keine Beweislast auferlegt werden, die ihn von Gesetzes wegen nicht trifft. Unwirksam sind danach Tatsachenbestätigungen, wie hier, soweit sie dem Verbraucher eine ihn nicht treffende Beweislast (hinsichtlich dem Einverständnis betreffend dem mangelhaften Zustand) aufbürden.
Klausel: [Der Mieter mietet das Mietobjekt für Wohnzwecke.] Die Nutzung des Mietgegenstandes zu anderen Zwecken ist dem Mieter untersagt. Wird dies vom Mieter nicht eingehalten, bewirkt dies den Wegfall der Geschäftsgrundlage und berechtigt den Vermieter zur Auflösung des Vertrages gemäß Punkt X (= Auflösung aus wichtigem Grund).
OGH: Voraussetzung für die Aufhebung des Vertrages nach § 1118 erster Fall ABGB ist, dass der Bestandnehmer die Sache erheblich nachteilig gebraucht. Der erheblich nachteilige Gebrauch setzt einen erheblichen Nachteil für den Vermieter voraus, der in einer erheblichen Verletzung wichtiger ideeller oder wirtschaftlicher Interessen oder in einer erheblichen Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes gelegen sein kann. Allein der Umstand der Nutzung des Mietobjektes zu einem anderen Zweck muss nicht gleichzeitig einen erheblichen Nachteil für den Vermieter bedeuten. Verstöße des Mieters gegen vertragliche Verpflichtungen stellen nicht einmal einen Kündigungsgrund dar, wenn hiedurch wichtige Interessen des Vermieters in keiner Weise verletzt werden und sie keiner Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Vermieters gleichkommen. Es kann darin umso weniger ein Auflösungsgrund liegen. Die Klausel verstößt gegen § 29 Abs 1 Z 5 MRG iVm § 1118 ABGB und ist daher schon aus dem Grund unwirksam nach § 879 Abs 1 ABGB.
Klausel: Festgestellte Mängel, die eine Nutzung der Wohnung zulassen, stehen der Übernahme und dem Bezug des Mietgegenstandes bzw dem Mietbeginn nicht entgegen.
OGH: In der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung wird von der Klausel zwar kein generelles Zurückweisungsverbot ausgesprochen, jedoch das Kriterium "Nutzung der Wohnung" nicht näher definiert. Der Mieter wird auch bei Mängeln, die der vertragsgemäßen oder ordnungsgemäßen Nutzung entgegenstehen, verpflichtet, die Wohnung zu übernehmen. Damit wird dem Mieter die Möglichkeit genommen, bei Verzug des Vermieters gemäß § 918 ABGB vom Vertrag zurückzutreten, wodurch er unangemessen in seinen Rechten gegenüber dem Vermieter beschränkt wird, ohne dass dafür ein Ausgleich geschaffen wird. Die Klausel ist daher gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB. Außerdem wird - bei kundenfeindlichster Auslegung - durch die Verpflichtung zur Übernahme in Kenntnis des Mangels ein Ausschluss des Zinsminderungsrechtes nach § 1096 ABGB bewirkt.
Klausel: Unter Betriebskosten sind alle jene Aufwendungen zu verstehen, die für den ordnungsgemäßen Betrieb der Liegenschaft.... erforderlich sind und/oder durch die Benützung von Gemeinschaftseinrichtungen durch den Nutzer entstehen. Insbesondere, jedoch nicht ausschließlich, zählen dazu....
OGH: Im Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 4 MRG) kommt § 1099 ABGB zur Anwendung, wonach der Vermieter alle Lasten und Abgaben der Bestandsache zu tragen hat. Überwälzungsvereinbarungen sind nach dem Willen der Vertragsparteien auszulegen. Die in den Mietverträgen von der Beklagten vorgesehene Klausel ist unklar im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG, weil sie einerseits die Betriebskosten beispielsweise aufzählt ("insbesondere"), andererseits aber gleichzeitig darauf verweist, dass die in der Aufzählung genannten Kostenkategorien nicht "ausschließlich" seien.
Klausel: Jedenfalls kann der Vermieter alle jene Beträge, welche ihm aus dem obgenannten oder ähnlichen Titeln als Eigentümer hinsichtlich des Bestandobjektes zur Zahlung vorgeschrieben werden, dem Mieter als Betriebskosten im Sinne dieses Vertragspunktes weiterverrechnen.
OGH: Diese Klausel ist intransparent, weil nicht klar gelegt wird, was unter "Titel" gemeint sein könnte. Soweit darin allenfalls ein Abgehen von § 1096 ABGB zu erblicken ist, ist dazu auf die oa Erwägungen zu verweisen.
Klausel: Der Mieter haftet dem Vermieter für alle durch die verspätete Entgeltzahlung verursachten Kosten, soferne die Verspätung nicht eindeutig vom Vermieter zu vertreten ist.
OGH: Es entspricht stRsp, dass eine Kostentragungsvereinbarung dann gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB ist, wenn sie undifferenziert sämtliche Kosten der allfälligen Betreibung und Eintreibung auf den säumigen Schuldner überwälzt und damit dem Schuldner ein von vornherein unabschätzbares Zahlungsrisiko aufbürdet bzw ihn dem Betreibungsverhalten des Unternehmers ausliefert. Dieser Rechtsprechung entspricht § 1333 Abs 2 ABGB. Ein Abgehen von dieser Bestimmung ohne sachliche Rechtfertigung ist gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB.
Klausel: Kommt der Mieter mit Zahlungen in Verzug, können einlangende Teilzahlungen, unabhängig von der vom Mieter vorgenommenen Widmung, primär auf den ältesten aushaftenden Hauptmietzins angerechnet werden.
OGH: Auch wenn der Revisionswerberin zuzugestehen ist, dass grundsätzlich eine Widmung auf den ältesten aushaftenden Hauptmietzins im Interesse des Mieters sein wird, so übergeht sie aber, dass es gerade im Mietrechtsbereich oftmals Situationen gibt, in denen Streitigkeiten über die Berechtigung einer Forderung des Vermieters bestehen und die Mieter durch gezielte Widmung nur bestimmte Teilbereiche des vorgeschriebenen Hauptmietzinses und der Betriebskosten begleichen wollen, die ihrer Meinung nach zu Recht bestehen. Durch die Widmung verhindert der Mieter - vorausgesetzt, dass er Recht behält -, dass er mit dem laufenden Mietzins in Verzug kommt und sich der Gefahr einer Räumungsklage aussetzt. Genau das wird aber von der Beklagten unterlaufen, indem die Zahlungen unabhängig von der Widmung auf den ältesten aushaftenden Hauptmietzins angerechnet wird. Mit dem eingeräumten Recht kann der Vermieter daher alle Streitigkeiten über die Höhe des Hauptmietzinses (Mietzinsminderungsrecht, Mietzinserhöhung) erschweren und den Mieter zur Zahlung seiner Meinung nach unberechtigter Forderungen zur Vermeidung einer Räumungsklage zwingen.
Klausel: Für den Fall des Zahlungsverzuges verpflichtet sich der Mieter zur Bezahlung von Verzugszinsen, und zwar nach Wahl des Vermieters in der Höhe von 5 % über der Bankrate (Diskontsatz der ÖNB) je angefangenem Monat für den rückständigen Betrag, zumindest jedoch 1,5 % pro Monat.
OGH: Auf Vertrag beruhende Vezugszinsen unterliegen genau so wie Darlehens- oder Kreditzinsen den Grenzen der Sittenwidrigkeit. Bei auffallendem Missverhältnis der beiderseitigen Leistungen liegt Sittenwidrigkeit im Sinne des § 879 Abs 1 ABGB vor, was bei einer Zinsenbelastung von über 60 % pro Jahr wohl nicht ernsthaft bezweifelt werden kann.
Klausel: Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters berechtigt, bei Einzelpositioneneigene Betriebskostenschlüssel zu erstellen und anzupassen, Hundertsätze für die Aufteilung abzuändern und gegebenenfalls Messgeräte auf Kosten des Mieters einzubauen, wenn diese zur Erreichung einer gerechten Kostenaufteilung zweckmäßig ist.
OGH: Soweit Mietverträge dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, kann ein anderer als der gesetzlich vorgesehene Verteilungsschlüssel für einzelne Aufwendungen des Hauses nur zwischen Vermieter und allen Mietern schriftlich vereinbart werden (§ 17 Abs 1 MRG). Die Klausel ist, da sie diese Bestimmung insgesamt unterlaufen will, unwirksam.
Im Teilanwendungsbereich des MRG wird bei der konsumentenfeindlichsten Auslegung der Klausel dem Vermieter vom Mieter ein einseitiges Gestaltungsrecht eingeräumt, also eine nachträgliche Vertragsänderung erlaubt, ohne dass dem Mieter auch nur ein Anhörungsrecht ausdrücklich zugestanden wird. Genauere Kriterien, die dieses Gestaltungsrecht definieren würden, fehlen, sodass der Mieter die Auswirkungen dieser Vereinbarung nicht absehen kann. Die Klausel ist intransparent im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG und nach § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend.
Klausel: Unbeschadet der eingegangenen Vertragsdauer gemäß Punkt III kann der Vermieter den Vertrag mit sofortiger Wirkung auflösen bzw vom Vertrag zurücktreten, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, und zwar insbesondere wenn der Mieter:a) mit Entgeltzahlungen in Höhe einer Monatsmiete oder weniger im Rückstand ist, eventuell eingeräumte Zahlungsstundungen nicht einhält oder trotz Mahnung schuldig bleibt;b) den Mietgegenstand, dem Gemeingebrauch dienende Bereiche oder gemeinsame technische Einrichtungen vertrags- oder widmungswidrig benützt oder den Mietgegenstand einem Dritten unbefugt überlässt, den Mietgegenstand oder gemeinsame Teile der Anteile nachteilig nützt, wodurch sonst vermeidbare Schäden an der Haussubstanz eintreten undtrotz Setzung einer mindestens 14-tägigen Nachfrist die Zuwiderhandlung fortsetzt oder später wiederholt;d) ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Veränderungen vornimmt;e) rechtskräftige behördliche Auflagen oder gesetzliche Bestimmungen bezüglich des Mietgegenstandes nicht erfüllt;f) den Mietgegenstand nicht dem Mietzweck entsprechend, sondern widmungswidrig verwendet.
OGH:Zu a: Die Klausel schränkt die Voraussetzungen für die Vertragsauflösung insbesondere dadurch ein, dass bereits der Mietzinsrückstand ohne Mahnung einen Auflösungsgrund darstellen soll. Eine Erweiterung der Tatbestände des § 1118 ABGB ist rechtsunwirksam.
Zu b, d, e, f: Die Vereinbarung der Ausweitung der Auflösungsgründe ist gesetzwidrig und nach § 879 Abs 1 ABGB nichtig. Die Klausel verstößt gegen § 29 Abs 1 Z 5 MRG iVm § 1118 ABGB.
Klausel: Desgleichen hat der Mieter bauliche Maßnahmen, die zur Erhaltung des Hauses.... und der dazu gehörenden Anlagen oder des Mietobjektes notwendig oder zweckmäßig sind, zu dulden.
OGH: Soweit die Mietverträge dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, verstößt die Klausel gegen § 8 MRG. Bei Mietverträgen, die dem Teilanwendungsbereich des MRG nach § 1 Abs 4 MRG unterliegen, kommt § 8 MRG nicht unmittelbar zur Anwendung. Dies ist aber zu relativieren. Auch im Teilanwendungsbereich des MRG besteht die Pflicht des Mieters bauliche Maßnahmen zu dulden nur soweit, als es sich hierbei um wirklich notwendige Maßnahmen des Hauseigentümers handeln muss sowie dass dies die einzige Möglichkeit ist, das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen zu bewahren. Es ist also in jedem Fall eine Interessenabwägung vorzunehmen, die in der Klausel bei ihrer konsumentenfeindlichsten Auslegung fehlt. Da mit der Klausel auch unverhältnismäßige Eingriffe in das Mietrecht ermöglicht werden, ist sie gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB.
Klausel: Sollten sich bei Reparaturarbeiten Einrichtungen des Mieters als hinderlich erweisen, sind diese über Ersuchen des Vermieters auf die Dauer der Arbeiten zu entfernen.
OGH: Es wird keine Einschränkung auf wirklich notwendige Maßnahmen des Hauseigentümers, die dem Mieter zumutbar sind, gemacht. Es fehlt ohne sachliche Rechtfertigung auch nur der Ansatz einer Interessenabwägung, sodass die Klausel zum Nachteil des Mieters im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend ist.
Klausel: Bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen, zB von Strom- oder Wasserzufuhr bzw Leitungsgebrechen, ist der Mieter nicht berechtigt, Minderungs-, Schadenersatz-, Zurückbehaltungs- oder irgendwelche sonstige Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.
OGH: Die Klausel verstößt gegen § 6 Abs 1 Z 9 KSchG, § 9 KSchG und § 1096 ABGB. Vom Ausschluss der Mieteransprüche wäre sogar der Ersatz für Schäden umfasst, die vom Vermieter verschuldet werden.
Klausel: Der Vermieter wird nach schriftlicher Bekanntgabe der Störung die Maßnahmen zur Beseitigung der Störung einleiten.
OGH: Der Vermieter könnte mündliche Bekanntgaben von Störungen einfach ignorieren und damit die Haftung für grob fahrlässige oder vorsätzliche Schäden ausschließen, was § 6 Abs 1 Z 9 KSchG widerspricht. Die Klausel ist insgesamt auch gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB.
Klausel: Der Mieter bestätigt, den Mietgegenstand in neuwertigem Zustand übernommen zu haben.
OGH: Die Klausel ist geeignet, zu einer Beweislastverschiebung entgegen § 6 Abs 1 Z 11 KSchG zum Nachteil des Konsumenten zu führen.
Weiters ist der Fall der Geltendmachung eines Ersatzanspruches des Vermieters gegen den Mieter nach § 1111 ABGB zu bedenken. Der Vermieter muss bei Abnützungen und Schäden, die über die schonende Nutzung hinausgehen, den Zustand der Wohnung, in dem sie übernommen wurde (§ 1109 ABGB), und den Zustand bei Beendigung des Mietverhältnisses beweisen. Durch die beanstandete Klausel wird nun die Beweislast zum Nachteil des Mieters verschoben, weil sie eine Bestätigung über den Zustand des Mietgegenstandes im Zeitpunkt der Übernahme darstellt. Dem Mieter wird also zu seinem Nachteil eine Beweislast auferlegt, die ihn von Gesetzes wegen nicht trifft.
Klausel: Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln und unter Ausschluss des § 1096 ABGB sämtliche am Mietgegenstand notwendig werdenden Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und überhaupt den Mietgegenstand zu erhalten; er ist unter anderem verpflichtet, die im Mietgegenstand befindlichen Heizungsvorrichtungen, ferner sämtliche Gas-, Elektro- und Wasserinstallationen samt Geräten stets in betriebsfähigem Zustand zu erhalten und im Falle von Störungen diese unverzüglich sach- und fachgemäß auf eigene Kosten instandsetzen zu lassen. Weiters fallen Eingangstüre und Fenster im Bereich des Mietobjektes in Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters.
OGH: Die Klausel geht zum Teil über § 8 MRG hinaus, was im Vollanwendungsbereich nicht wirksam vereinbart werden kann. Soweit das MRG nur zum Teil anwendbar ist (§ 1 Abs 4 MRG), ist zu erwägen, dass die Klausel ausdrücklich darauf abzielt, die Rechte und Pflichten nach § 1096 ABGB generell auszuschließen. § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB ist eine Gewährleistungsbestimmung besonderer Art für Bestandverträge, sodass der Ausschluss dieses Rechtes wegen § 9 Abs 1 KSchG nicht zulässig ist. Konsequenterweise ist daher auch die Erhaltungspflicht des Vermieters Ausdruck seiner bestandrechtlichen Gewährleistungspflicht und damit einem Konsumenten gegenüber nicht generell ausschließbar.
Klausel: Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber für jede Beschädigung des Mietgegenstandes und der Gemeinschaftseinrichtungen verantwortlich und zur Schadensbehebung verpflichtet, soweit die Beschädigung durch ihn, seine Angehörigen oder Besucher verursacht wurde.
OGH: Die Klausel sieht eine verschuldensunabhängige Erfolgshaftung des Mieters vor. Dem gegenüber steht nur die (nicht vertraglich erweiterte) gesetzliche Schadenersatzpflicht des Vermieters, sodass die Klausel gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB ist.
Klausel: Der Vermieter haftet nicht für die Schäden durch Diebstahl, Brand oder Immissionen an den eingebrachten Waren und Gegenständen, gleichgültig welcher Art und Ursache diese Einwirkungen sind.
OGH: Hier wird klar und deutlich jegliche Haftung des Vermieters ausgeschlossen, sodass die Regelung gemäß § 6 Abs 1 Z 9 KSchG nicht verbindlich und auch gemäß § 879 Abs 3 ABGB gröblich benachteiligend ist.
Klausel: Der Mieter ist nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt, an dem Mietgegenstand Um- und Einbauten sowie andere bauliche Änderungen vorzunehmen.
OGH: Die Klausel ist intransparent, da unklar ist, was mit dem Begriff "Einbauten" gemeint ist. Für den Teilanwendungsbereich des MRG ist zu bedenken, dass die Klausel deshalb gröblich benachteiligend im Sinne des § 879 Abs 3 ABGB ist, weil sie jegliche, auch die geringfügigste, bauliche Veränderung verbietet, auch wenn sie für die vereinbarungsgemäße Verwendung des Objektes erforderlich und leicht wieder zu beseitigen ist und keine wichtigen Interessen des Bestandgebers - wie insbesondere die Substanz des Hauses oder das äußere Erscheinungsbild oder Interessen anderer Bestandberechtigter - beeinträchtigt.
Klausel: Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass eine Hausordnung besteht und diese jederzeit den allgemeinen Bedürfnissen entsprechend angepasst werden kann.
OGH: Die Hausordnung ist Vertragsbestandteil und kann nicht nachträglich vom Vermieter einseitig zum Nachteil des Mieters geändert werden. Diese Klausel verstößt gegen § 879 Abs 3 ABGB.Weiters ist auch § 6 Abs 2 Z 3 KSchG heranzuziehen, weil dem Vermieter ohne Aushandeln das Recht eingeräumt werden soll, einseitig die von ihm zu erbringende Leistung einem Mieter gegenüber abzuändern, ohne dass diese Änderung - besonders weil sie geringfügig oder sachlich gerechtfertigt ist - zumutbar sein muss.Abgesehen davon ist die Klausel auch intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG, weil die "Bedürfnisse" nicht spezifiziert sind und daher der Inhalt der Änderung überhaupt nicht absehbar ist.
Klausel: Der Vermieter und die von ihm beauftragten Personen sind berechtigt, den Mietgegenstand gegen Vorankündigung zu besichtigen.
OGH: Dem Vermieter steht grundsätzlich auch gegen den Willen des Mieters das Recht zu, den Bestandgegenstand zu betreten, soweit dies im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist. Da mit der Klausel ein uneingeschränktes, auch grundloses, Besichtigungsrecht dem Vermieter eingeräumt wird, ist sie gröblich benachteiligend im Sinn des § 879 Abs 3 ABGB. Eine Anmeldung des allenfalls grundlosen Besuches macht ihn nicht rechtmäßig.
Klausel: Die mit der Errichtung und Vergebührung dieses Mietvertrages verbundenen Kosten und Gebühren, insbesondere die Rechtsgeschäftsgebühr, sowie die Kosten für die seitenweise Vergebührung (Stempelmarken) trägt der Mieter.
OGH: In der gebotenen konsumentenfeindlichsten Auslegung ergibt sich eine Intransparenz nach § 6 Abs 3 KSchG, weil keine Einschränkung auf die für die Errichtung und Vergebührung notwendigen Kosten vorgesehen ist. Es ist nicht sichergestellt, dass bei der Vergebührung nur die rechtsgeschäftlichen Gebühren gemeint sind und darunter nicht auch Wegzeiten oder Kosten für diverse Hilfsdienste subsumiert werden könnten. Es ist auch nicht klar, welche Errichtungskosten anfallen, nämlich ob (oder welche) nicht anwaltlichen Vertreter oder Hilfspersonen Kosten verursachend eingeschaltet werden. Die auf den Mieter zukommende Kostenbelastung ist daher aus der Klausel nicht erkennbar.
Klausel: Alle übrigen Einrichtungen des Mieters sind nach Wahl des Vermieters ganz oder teilweise unentgeltlich im Mietobjekt zu belassen oder vom Mieter vor Zurückstellen des Mietobjektes auf eigene Kosten zwecks Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu entfernen.
Klausel: Der Mieter verzichtet hinsichtlich der von ihm vorgenommenen Investitionen auf jeden Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter. Davon ausgenommen sind Aufwendungen, für die der Vermieter einen Ersatzanspruch ausdrücklich schriftlich anerkannt hat.
OGH: Im Vollanwendungsbereich des MRG sind die Klauseln schon deshalb gesetzwidrig, weil auf den Ersatzanspruch der Hauptmieter im Voraus nicht rechtswirksam verzichtet werden kann (§ 10 Abs 7 MRG).
Bei Mietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG wird der Bestandnehmer als Geschäftsführer ohne Auftrag betrachtet, wenn er auf das Bestandstück einen dem Bestandgeber obliegenden Aufwand (nach Anzeigeerstattung) oder einen nützlichen Aufwand gemacht hat (§ 1097 ABGB). Ein Verzicht auf Ersatz von Aufwendungen ist grundsätzlich im Vorhinein zulässig, jedoch hinsichtlich des notwendigen Aufwandes nur, soweit auch eine von § 1096 ABGB abweichende Instandhaltungsregel vereinbart werden könnte. Die Klauseln unterscheiden zwischen nützlichen und notwendigen Aufwendungen nicht und lassen außer Betracht, dass § 1096 Abs 1 ABGB einen nach § 9 Abs 1 KSchG nicht ausschließbaren Gewährleistungsanspruch darstellt. Die Konsequenz ist, dass jedenfalls der Ersatz notwendiger Aufwendungen nicht abbedungen werden kann, weil ansonsten der Gewährleistungsanspruch des Konsumenten unterlaufen würde, wenn er zur Selbsthilfe gegriffen hat.
Klausel: Der Mietgegenstand ist bei Beendigung des Mietverhältnisses, aus welchem Grund auch immer in ordnungsgemäßem Zustand, dh wie bei Mietbeginn übernommen, jedenfalls neu ausgemalt zurückzustellen. Ansonsten ist der Vermieter berechtigt, die diesbezüglichen Instandhaltungskosten dem scheidenden Mieter in Rechnung zu stellen.
OGH: Bei der gebotenen konsumentenfeindlichsten Auslegung müsste der Mieter jegliche Gebrauchsspuren, die noch so unerheblich sein mögen, beseitigen. Im Übrigen wird damit gegebenenfalls auch die Erhaltungspflicht des Vermieters überwälzt, was im Vollanwendungsbereich des MRG gegen § 3 MRG, im Teilanwendungsbereich bei einem Konsumenten gegen § 9 Abs 1 KSchG verstößt. Weiters erfolgt auch im letzten Satz der Klausel keine Einschränkung auf die unbedingt notwendigen Kosten, was gröblich benachteiligend ist.
Klausel: Eine unwirksame Bestimmung ist von den Vertragspartnern durch eine andere gültige und zulässige Bestimmung zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck der weggefallenen Bestimmung entspricht.
OGH: Der Zweck einer unwirksamen Bestimmung kann kaum denkbar durch eine zulässige Bestimmung erreicht werden. Abgesehen davon ist die Bestimmung deshalb im Sinn des § 6 Abs 3 KSchG intransparent, weil sich der Mieter zur Abgabe einer ihm nicht vorhersehbaren Erklärung und Abänderung des Vertrages verpflichten soll, wobei nicht vom Horizont der "redlichen" Vertragsparteien ausgegangen werden soll, sondern vom unzulässigen Sinn und Zweck der Bestimmung.
Klausel: Allfällige vor Abschluss dieses Vertrages schriftlich oder mündlich getroffene Vereinbarungen verlieren bei Vertragsabschluss ihre Gültigkeit.
OGH: Nach § 10 Abs 3 KSchG darf die Rechtswirksamkeit formloser Erklärungen des Unternehmers vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wird nun wie hier vereinbart, dass nicht in den Mietvertrag aufgenommene Vereinbarungen des Vermieters, seien dies nun schriftliche oder mündliche, nicht gelten, so liegt darin auch ein Verstoß gegen § 10 Abs 3 KSchG, weil die Erklärung des Vermieters außerhalb eines bestimmten schriftlichen Vertragswerks als unwirksam definiert werden soll.
Klausel: Vorstehender Vertrag wurde vor der Unterfertigung gelesen und erörtert; bezüglich aller Vertragspunkte wurde Übereinstimmung erzielt.
OGH: Grundsätzlich liegt eine Tatsachenbestätigung zu Lasten des Konsumenten vor, nämlich dass die Vertragspunkte zur Kenntnis genommen und einzeln erörtert wurden und der Mieter mit ihnen allen einverstanden war. Damit wird die gemäß § 6 Abs 2 KSchG und gemäß § 864a ABGB den Unternehmer treffende Beweislast dafür, dass die Klauseln im Einzelnen ausgehandelt wurden bzw der Verbraucher besonders auf bestimmte Vertragspunkte hingewiesen wurde, auf den Verbraucher überwälzt. Die Klausel verstößt daher gegen § 6 Abs 1 Z 11 KSchG.