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OGH: Zur Haftung des Vermieters für die Instandhaltung von Gemeinschaftsanlagen
Die nicht einzelnen Mietgegenständen allein dienenden Steigleitungen für Strom, Gas und Wasser zählen zu den allgemeinen Teilen des Hauses, die im Vollanwendungsbereich des MRG vom Vermieter zu erhalten sind
Gesetze: § 3 MRG, § 24 MRG, § 1096 ABGB, §§ 1295 ff ABGB
Schlagworte: Mietrecht, Gemeinschaftsanlage, zentrale Wärmeversorgungsanlage, Zentralheizung, Instandhaltungspflicht, Ausfall, Unbrauchbarkeit, Vermieter, Schadenersatz, Ersatzwohnung
GZ 6 Ob 179/23a, 21.02.2024
OGH: Eine Gemeinschaftsanlage iSd § 24 Abs 1 MRG liegt vor, wenn es allen Mietern aufgrund einer Vereinbarung rechtlich frei steht, sie gegen Beteiligung an den Kosten des Betriebs zu benutzen. Es darf kein Mieter, für den eine Nutzung der Anlage sinnvoll ist, von der Benützung ausgeschlossen werden. Da es auf die rechtliche Zulässigkeit der Benützung ankommt, sind der Inhalt des Mietvertrags und allfällige sonstige ausdrückliche oder schlüssige Vereinbarungen maßgeblich.
Zentrale Wärmeversorgungsanlagen werden in § 3 MRG ausdrücklich als Gemeinschaftsanlage angeführt. Eine zentrale Wärmeversorgungsanlage ist die Gesamtheit der zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe der Wärme dienenden Einrichtungen in einem konkreten Haus. Der Begriff „Zentrale Wärmeversorgungsanlage“ umfasst daher alle ihre Bestandteile, also auch die in ihrem Verlauf in den einzelnen Räumen montierten, vom Heißwasser zwecks Wärmeabgabe durchflossenen Radiatoren. Zudem werden von der Rsp die nicht einzelnen Mietgegenständen allein dienenden Steigleitungen für Strom, Gas und Wasser zu den allgemeinen Teilen des Hauses gezählt, die im Vollanwendungsbereich des MRG gem dessen § 3 Abs 2 Z 1 vom Vermieter zu erhalten sind.
Nach den Feststellungen werden hier grundsätzlich alle Wohnungen des Hauses mit der Zentral-Gasheizungsanlage versorgt; es wurde kein Mieter des Hauses von der Benutzung ausgeschlossen, sondern sämtlichen Mietern die Nutzung gewährt. Wenn die Vorinstanzen im vorliegenden Fall von einer Erhaltungspflicht der beklagten Vermieter gem § 3 Abs 2 Z 3 MRG betreffend die Zentrale-Gasheizungsanlage ausgingen, findet dies somit Deckung in der Rsp.
Das Berufungsgericht war hier der Ansicht, mangels funktionierender Zentralheizung und angemessener Beheizbarkeit mit dem Holzofen sei die Wohnung zwischen Dezember und April aufgrund der amtsbekannt tiefen Temperaturen in Tirol unbrauchbar gewesen. Der Kläger sei daher berechtigt gewesen, eine Ersatzwohnung in Anspruch zu nehmen, für deren Kosten die Beklagten, die keinerlei Maßnahmen für eine Beheizbarkeit der Wohnung getroffen hätten, hafteten. Die Revision zeigt dazu kein Abweichen des Berufungsgerichts von der Rsp zur Verschuldenshaftung des Bestandgebers auf.
