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Im Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG ist die Betriebskostenabrechnung nach § 1012 ABGB zu beurteilen

 
GZ 4 Ob 143/23t, 20.02.2024
 
OGH: Nach stRsp zu § 21 MRG handelt es sich bei einer Pauschalvorschreibung von Betriebskosten um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, deren Höhe von den tatsächlich im Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist. Es handelt sich daher bei den Pauschalraten gerade um keine Akontierung auflaufender Betriebskosten; die Pauschalraten werden als solche - ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung - geschuldet, solange die Voraussetzungen des § 21 Abs 3 MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind.
 
Außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG bestimmt sich die Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Betriebskosten nach der mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung. Regelt diese Überwälzungsvereinbarung die vom Mieter zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich, sind idR die im MRG aufgezählten Betriebskosten gemeint. Regelt aber eine Vereinbarung die vom Mieter zu tragenden Kosten - wie hier - ausdrücklich, ist von der konkreten, auch konkludenten Vereinbarung abhängig, welche Betriebskosten zu ersetzen sind, zu welchem Zeitpunkt die Abrechnung vorzunehmen ist und welche (Mindest-)Formerfordernisse an die Betriebskostenabrechnung zu stellen sind.
 
Unterliegt ein Bestandverhältnis dem Teilanwendungsbereich nach § 1 Abs 4 Z 1 MRG, ist daher die Betriebskostenabrechnung nach dem ABGB zu beurteilen, aus dessen § 1012 sich die Rechnungslegungspflicht ergibt. Für die Ermittlung des Umfangs der Rechnungslegungspflicht muss nach der Natur des Geschäfts und den Umständen des Falls auf das Verkehrsübliche abgestellt werden. Die Rechnungslegung soll dem Berechtigten eine ausreichende Grundlage dafür liefern, die pflichtgemäße Erfüllung der Aufgaben des Rechnungslegungspflichtigen anhand der verzeichneten Einnahmen und Ausgaben unter Heranziehung der dazugehörigen Belege nach den Gesichtspunkten der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit zu überprüfen.
 
Der Bestandnehmer hat demnach Anspruch auf eine ordnungsgemäß zusammengestellte, formell vollständige Abrechnung über Einnahmen und Ausgaben, im Einzelnen detailliert und ziffernmäßig mit Angabe des Verwendungszwecks der einzelnen Posten; nicht durchsetzbar ist hingegen eine materiell vollständige und wahrheitsgemäße Abrechnung. Die gesetzlichen Vorgaben sind erfüllt, wenn die festgestellten Abrechnungen für die nach der Aufstellung sämtlicher Jahresbetriebskosten in der Abrechnung für das konkrete Bestandobjekt jeweils darlegen, welche Fläche das Objekt aufweist und welche Gesamtfläche der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegt.