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Es steht den Parteien eines nach § 1118 ABGB aufgelösten Bestandvertrags im Rahmen der Vertragsfreiheit frei, zur Regelung der weiteren Benützung des Bestandsobjekts einen neuen Vertrag mit oder ohne geänderte Bedingungen abzuschließen; ob sie dies wollten, kann immer nur anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden

 
GZ 8 Ob 97/23g, 15.02.2024
 
OGH: Die nach § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG als Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag normierte Einhaltung der Schriftform bezweckt einerseits eine Warn- und Aufklärungsfunktion für den Mieter, andererseits eine Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Dem Mieter soll noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, dass er sich damit auf einen Zeitmietvertrag mit den für den Mieter zweifellos verbundenen Nachteilen einlässt.
 
Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass die Befristung des vorliegenden Mietvertrags jedenfalls ursprünglich wirksam zustandegekommen ist, wird von der Revision nicht mehr in Frage gestellt. Die Aufhebung eines Bestandverhältnisses nach § 1118 ABGB erfolgt schon durch die Aufhebungserklärung bzw eine Klage nach dieser Gesetzesstelle, die als Aufhebungserklärung zu werten ist. Eine derartige Aufhebungserklärung kann zwar nicht einseitig, aber im Wege einer Vereinbarung wieder rückgängig gemacht und der Bestandvertrag einverständlich mit oder ohne Änderung fortgesetzt werden.
 
Die Revision stützt ihren Rechtsstandpunkt, es werde bei einer solchen Fortsetzungsvereinbarung jeweils ein völlig neuer Bestandvertrag abgeschlossen, auf die vom OGH gebrauchte Formulierung, die Rücknahme der Auflösungserklärung und Rückziehung einer darauf gestützten Räumungsklage käme in Wahrheit einer Neubegründung des Bestandverhältnisses gleich. Der OGH erläuterte dabei, weshalb bei zwei klagenden Vermietern einer allein gegen den Willen des anderen dazu nicht berechtigt wäre. Dem anderen, der die Auflösungserklärung nicht zurücknehmen will, würde nämlich ansonsten ein beendetes Bestandverhältnis neuerlich aufgezwungen. Mit dieser Formulierung wurde jedoch keine Aussage darüber getroffen, ob in jedem derartigen Fall ein zumindest schlüssiger neuer Vertragsabschluss anzunehmen ist, für den dann auch zwingend neuerlich die gesetzlichen Formgebote einzuhalten wären, oder ob mangels abweichender Vereinbarung der bisherige Bestandvertrag einfach fortgesetzt wird.
 
Der erkennende Senat erachtet die rechtliche Beurteilung der Vorinstanzen für zutreffend: Es steht den Parteien eines nach § 1118 ABGB aufgelösten Bestandvertrags im Rahmen der Vertragsfreiheit zwar frei, zur Regelung der weiteren Benützung des Bestandsobjekts einen neuen Vertrag mit oder ohne geänderte Bedingungen abzuschließen. Ob sie dies wollten, kann aber immer nur anhand der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden.