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Der Ersitzungswerber ist ohne Verdachtsmomente nicht verpflichtet, sich über den tatsächlichen Grundbuchstand Kenntnis zu verschaffen; Nachforschungspflichten bestehen grundsätzlich erst dann, wenn ein (indizierter) Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen

 
GZ 10 Ob 20/23y, 13.02.2024
 
OGH: Nach § 326 (iVm § 1463) ABGB ist redlich, wer eine Sache aus wahrscheinlichen Gründen für die Seinige hält. Redlichkeit verlangt also nicht den Glauben, Eigentümer zu sein, sondern nur den Glauben an einen gültigen Titel. Maßgeblich ist demgemäß das Vertrauen in die Rechtmäßigkeit der Besitzausübung, das beim Besitzerwerb und während der ganzen Ersitzungszeit vorhanden sein muss. Der gute Glaube fehlt bzw geht verloren, wenn der Besitzer positiv Kenntnis erlangt, dass sein Besitz nicht rechtmäßig ist, oder zumindest solche Umstände erfährt, die Anlass geben, an der Rechtmäßigkeit der Besitzausübung zu zweifeln, wobei bereits leichte Fahrlässigkeit die Redlichkeit ausschließt. Da die Redlichkeit nach § 328 ABGB vermutet wird, trifft den Gegner für die Fehlerhaftigkeit und Unredlichkeit des Besitzes die Behauptungs- und Beweislast.
 
Der Standpunkt des Beklagten, (potentielle) Erwerber eines Wohnungseigentumsobjekts müssten stets in das Grundbuch Einsicht nehmen, andernfalls könnten sie nicht als redlich angesehen werden, widerspricht der Rsp, wonach der Ersitzungswerber (ohne Verdachtsmomente) nicht verpflichtet ist, sich über den tatsächlichen Grundbuchstand Kenntnis zu verschaffen. Dass aus dem Grundbuch zu erkennen gewesen wäre, dass die Garage als ein eigenes Wohnungseigentumsobjekt und bei der Wohnung kein Zubehör eingetragen ist, schließt die Redlichkeit daher nicht von vornherein aus.
 
Zwar bedarf Zubehörwohnungseigentum einer dahingehenden Widmung durch die Wohnungseigentümer. Der Beklagte legt aber nicht dar, warum sich die Erwerber im Anlassfall zwingend vom Inhalt des Wohnungseigentumsvertrags vergewissern hätten müssen. Denn Nachforschungspflichten bestehen grundsätzlich erst dann, wenn ein (indizierter) Verdacht besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse nicht dem Grundbuchstand entsprechen. Welchen Verdachtsmomenten die Erwerber nachgehen hätten müssen, hat der Beklagte aber schon in erster Instanz nicht aufgezeigt.
 
Wenn das Berufungsgericht vor dem Hintergrund dieser Grundsätze eine redliche Besitzausübung annimmt, weil die streitgegenständliche Garage den jeweiligen Erwerbern übergeben wurde und diese sie exklusiv genutzt und alle Kosten getragen haben, wohingegen der erste Verkäufer die Garage seit dem (ersten) Verkauf nicht mehr in Anspruch genommen hat, bedarf das keiner Korrektur im Einzelfall.