Home

Die bisherige Auffassung, die Mietzinsminderung setze eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus, kann für den Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters von Mängeln des Bestandobjekts nicht aufrecht erhalten werden

 
GZ 5 Ob 176/23b, 19.12.2023
 
OGH: Bei der Mietzinsminderung nach § 1096 Abs 1 S 2 ABGB handelt es sich um einen Gewährleistungsanspruch eigener Art. Grundsätzlich ist die Brauchbarkeit des Bestandobjekts dem Mieter - soweit ihn selbst keine Erhaltungspflicht trifft - für die gesamte Dauer der Bestandzeit mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung zu gewährleisten.
 
Für die Konsequenzen der Nutzung eines Bestandobjekts in Unkenntnis eines Mangels ist zu unterscheiden: Soweit der Bestandnehmer einen Mangel - nach Maßstäben eines durchschnittlich verständigen Mieters - ohne Weiteres erkennen kann oder sogar tatsächlich erkannt hat, kann nach den Wertungen der Gewährleistungsreform und der Verpflichtung des Mieters nach § 1097 ABGB auch für den Bereich des Bestandrechts vom „Prinzip der zweiten Chance“ ausgegangen werden, wonach der Bestandnehmer dem Bestandgeber die Verbesserung in Form der Behebung dieses den Gebrauch beeinträchtigenden Mangels zu ermöglichen hat.
 
Anders ist es im Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters von den seinen Gebrauch objektiv (iSe Gefährdung) beeinträchtigenden Mängeln. Würde man auch in einem solchen Fall als Voraussetzung für einen Zinsminderungsanspruch des Mieters eine Anzeige verlangen, käme man zum Ergebnis, dass bis zum Zeitpunkt der Kenntnis vom Mangel (oder der Mängelbehebung) der Mieter jegliche Gewährleistungsansprüche wegen des objektiv unzureichenden Zustands des Objekts verlieren würde.
 
Die bisherige Auffassung, die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB setze eine Anzeige iSd § 1097 ABGB voraus, kann für den Fall unverschuldeter Unkenntnis des Mieters von Mängeln des Bestandobjekts nicht aufrecht erhalten werden. In einem solchen Fall trifft die Gefahr eines aus objektiver Sicht nicht dem bedungenen Gebrauch entsprechenden Bestandobjekts den Vermieter als Eigentümer. Dem Mieter steht im Fall unverschuldeter Unkenntnis von einem solchen Mangel bei objektiv vorliegenden Mängeln des Bestandobjekts ein Zinsminderungsanspruch auch ohne eine Anzeige an den Vermieter zu. Eine Verpflichtung des Mieters zur Untersuchung nicht erkennbarer, nur theoretisch denkbarer Mängel des Bestandobjekts kann aus § 1097 ABGB, dem Bestandgeber ihm obliegende Ausbesserungen anzuzeigen, nicht abgeleitet werden. Dass der Mieter aufgrund der subjektiven Unkenntnis seiner Gefährdung das Objekt weitgehend uneingeschränkt nutzen konnte, ist bei Ausmittlung der Höhe seiner Zinsminderungsansprüche angemessen zu berücksichtigen.