Home

Es ist eine zentrale Verpflichtung eines Hausverwalters, Meldungen über Wassereintritte in eine Wohnung zumindest einer Überprüfung zu unterziehen

 
GZ 5 Ob 202/23a, 30.01.2024
 
OGH: Gem § 21 Abs 3 WEG kann der Verwaltungsvertrag jederzeit aus wichtigem Grund von der Eigentümergemeinschaft gekündigt oder bei grober Verletzung der Pflichten des Verwalters auf Antrag eines Wohnungseigentümers vom Gericht aufgelöst werden. Zu den Voraussetzungen dieses Individualrechts eines Mit- und Wohnungseigentümers (§ 30 Abs 1 Z 5 WEG) existiert umfangreiche Rsp. Ob ausgehend von diesen Grundsätzen ausreichende Gründe vorliegen, den Verwaltungsvertrag auf Antrag eines Mit- und Wohnungseigentümers aufzulösen, lässt sich immer nur nach den Umständen des Einzelfalls beurteilen. Die Beurteilung, ob ein bestimmtes Verhalten des Verwalters als grobe Vernachlässigung seiner Pflicht zu werten ist, eröffnet einen gewissen Beurteilungsspielraum. Solange die Vorinstanz ihre Entscheidung innerhalb dieses Beurteilungsspielraums trifft, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor.
 
Ob es hier - wie die Antragstellerin moniert - tatsächlich zu Wassereintritten in ihr Objekt von allgemeinen Teilen her kommt, konnte das Erstgericht zwar nicht feststellen, ein Beweisverfahren dazu wurde nicht geführt. Davon auszugehen, es sei zentrale Verpflichtung eines Hausverwalters, Meldungen über Wassereintritte in eine Wohnung zumindest einer Überprüfung zu unterziehen, bedarf keiner weiteren Diskussion. Selbst wenn Wasserschäden nicht von allgemeinen Teilen der Liegenschaft ausgehen sollten, wäre die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt eine vom Verwalter iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG zu erledigende ordentliche Verwaltungsmaßnahme. Dass der Wassereintritt allenfalls (auch) durch eigenmächtige Umbauarbeiten der Antragstellerin in ihrem Objekt verursacht wurde, entbindet den Verwalter daher nicht davon, mehrfachen Hinweisen auf Wasserschäden der Antragstellerin nachzugehen und deren Ursachen zu klären.
 
Dass dies gerade iZm dem für jeden Wohnungseigentümer besonders sensiblen Thema des Wassereintritts in ein Objekt unterlassen wurde, konnte - unter Berücksichtigung der festgestellten Gesprächsabbrüche und/oder mangelnden Erreichbarkeit - nach der den Beurteilungsspielraum nicht in korrekturbedürftiger Weise verlassenden Beurteilung des Rekursgerichts aber als derart grobe Pflichtverletzung angesehen werden, dass von einer Zerstörung der Vertrauensbasis ausgegangen werden kann.