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OGH: Zum Selbsteintritt des Immobilienmaklers
Auf die Teile des Maklervertrags, die entsprechende auftragsrechtliche Elemente aufweisen, kann Auftragsrecht zur Anwendung kommen
Gesetze: § 1 MaklerG, §§ 1002 ff ABGB, § 1009 ABGB
Schlagworte: Maklerrecht, Maklervertrag, Immobilienmakler, Pflichtverletzung, Selbsteintritt, Auftrag, Auftragnehmer, Herausgabeanspruch, Liegenschaft, Kauf durch den Makler selbst
GZ 7 Ob 151/23s, 24.01.2024
OGH: Der Makler bringt potenzielle Vertragspartner zusammen und bewegt sie zum Geschäftsabschluss. Er verfügt damit über keine Vertretungsmacht für den Auftraggeber. Anderes gilt allerdings dann, wenn der Geschäftsherr den Makler im Einzelfall bevollmächtigt hat. Das Rechtsverhältnis zwischen dem Auftraggeber und dem Makler ist weder Bevollmächtigungs- noch Auftragsvertrag. Der Maklervertrag ist auch keine Unterart des Auftragsvertrags, sondern ein Vertrag sui generis.
In der Lit wird daher für auftragsrechtliche Elemente des Maklervertrags eine subsidiäre Anwendung der §§ 1002 ff vertreten; es kann damit auf die Teile des Maklervertrags, die entsprechende auftragsrechtliche Elemente aufweisen, Auftragsrecht zur Anwendung kommen.
Umgelegt auf den vorliegenden Fall bedeutet das: Die Parteien haben hier unstrittig einen Maklervertrag geschlossen; die klagende Käuferin hat aber die beklagte Maklerin darüber hinaus nach Vermittlung des gegenständlichen Objekts zusätzlich mit einer Anbotslegung beauftragt. Der Vertragsschluss kam zwar vorerst nicht zustande; die weiteren Bemühungen der Klägerin gingen allerdings eindeutig in Richtung eines von ihr gewünschten Geschäftsabschlusses, dies auch zu einem höheren Preis, was die beklagte Maklerin wusste. Die Beklagte hat durch die unrichtige und unvollständige Informationsweitergabe ihre Pflichten gröblich verletzt. Der von der Klägerin gewünschte Vertragsabschluss, der nach den Feststellungen auch zustande gekommen wäre, wurde letztlich nur durch die Pflichtverletzungen der Beklagten verhindert, wobei die Beklagte nach den Feststellungen die Pflichtverletzung auch gerade im Hinblick auf die von ihr geplante Ausnützung dieser Gelegenheit, die Liegenschaft für sich selbst zu erwerben, begangen hat. Die auftragsrechtliche Pflichtverletzung der Beklagten führt damit unmittelbar zur Anwendung des auftragsrechtlichen Anspruchs nach § 1009 ABGB auf Herausgabe der von der beklagten Maklerin selbst gekauften Liegenschaft.
