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Eine Tiefgarage kommt grundsätzlich als Gegenstand des Baurechts in Betracht, wenn keine bauliche Verbindung zwischen ihr und dem darüber liegenden Gebäude bzw der Oberfläche vorhanden ist

 
GZ 3 Ob 220/23h, 31.01.2024
 
OGH: Gem § 1 Abs 3 BauRG ist die Beschränkung des Baurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, unzulässig. Im Fall eines Verstoßes gegen § 1 Abs 3 BauRG ist der Baurechtsvertrag wegen anfänglicher rechtlicher Unmöglichkeit nach § 878 ABGB nichtig. In einem solchen Fall hat, wenn das Baurecht - wie hier - bereits im Grundbuch eingetragen wurde, eine Rückabwicklung stattzufinden; das Baurecht ist auch dann, wenn Dritte daran bereits Rechte erworben haben, gem § 131 GBG von Amts wegen zu löschen.
 
Das Berufungsgericht hält zutreffend fest, dass § 1 Abs 3 BauRG auf „Gebäude“ abstellt und daher zwischen einem solchen und einem Bauwerk zu unterscheiden ist. Nach der einschlägigen baurechtlichen Rsp ist als Gebäude nur ein solches Bauwerk anzusehen, das durch räumliche Umfriedung Menschen und Sachen Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, nicht nur den vorübergehenden Aufenthalt von Menschen gestattet sowie mit dem Boden fest verbunden und von einiger Beständigkeit ist. Nach § 1 Abs 3 BauRG muss es sich beim Gegenstand eines zulässigen Baurechts somit um ein selbständiges Gebäude in Abgrenzung von einem bloßen Gebäudeteil handeln.
 
Als typischer Beispielfall für eine - hier vorliegende - horizontale Teilung eines Gebäudes kann eine Tiefgarage angesehen werden. Grundsätzlich kommt eine solche als Gegenstand des Baurechts in Betracht, wenn keine bauliche Verbindung zwischen der Tiefgarage und dem darüber liegenden Gebäude bzw der Oberfläche vorhanden ist. Ist die Tiefgarage jedoch mit dem darüber liegenden Oberflächenbau - etwa durch die Funktion der Tiefgarage als bauliches Fundament bzw als direkte, technisch notwendige Stütze des darüber liegenden Gebäudes, durch die Errichtung als bauliche Einheit, zB durch direkte Verbindungstreppen oder Lifte, oder etwa durch die Bauweise als einheitliches ober- sowie unterirdisches Parkhaus - unmittelbar verbunden, so scheidet eine Einschränkung des Baurechts allein auf die Tiefgarage nach § 1 Abs 3 BauRG aus. Ähnlich kann ein Baurecht nicht an Kellern begründet werden, die mit dem Oberflächenbau baulich in Verbindung stehen.
 
Demgegenüber liegt ein selbständiges Gebäude etwa auch dann vor, wenn die Gebäudeteile zwar wirtschaftlich gemeinsam genutzt werden, aber bautechnisch voneinander vollkommen getrennt und unabhängig sind. Die Abgrenzung zwischen selbständigem Gebäude und bloßem Gebäudeteil ist von den bautechnischen und nicht von wirtschaftlichen Umständen abhängig.