Home

Um sich von der Provisionspflicht zu befreien, muss der Geschäftsherr beweisen, dass die Ausführung ohne sein Verschulden infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unmöglich oder unzumutbar geworden ist

 
GZ 4 Ob 212/23i, 19.12.2023
 
OGH: Auch beim Liegenschaftskauf ist der Kaufvertrag grundsätzlich schon dann perfekt, also für beide Vertragsteile voll verbindlich, wenn sie sich - gegebenenfalls auch bloß mündlich - über den Kaufgegenstand und Kaufpreis geeinigt haben; dem steht auch das Fehlen einer Vereinbarung darüber, wer die Nebengebühren (Kosten der Vertragserrichtung, Intabulation, Grunderwerbssteuer usw) zu bezahlen hat, nicht entgegen.
 
Das Berufungsgericht hat hier den festgestellten Verlauf der Verkaufsgespräche dahin beurteilt, dass aufgrund der Bejahung der Nachfrage der klagenden Maklerin in Anwesenheit der Vertragsparteien, ob sich die Verkäufer (der Beklagte - der die klagende Maklerin alleine beauftragt hatte - und seine Miteigentümerin) und die Käufer, die alle anwesend waren, einig seien, eine Einigung über Kaufgegenstand und Kaufpreis („Liegenschaft gegen 1,2 Mio EUR“) vorliege. Dies hält sich ebenso im Rahmen der Rsp und des den Gerichten im Einzelfall zukommenden Beurteilungsspielraumes wie die Ansicht des Berufungsgerichts, die zuvor erfolgte Bekanntgabe der Interessenten, ohne juristische Beratung kein schriftliches Anbot unterfertigen zu wollen, weil dies im Hinblick auf die (möglichst immobiliensteuersparende) Formulierung des Kaufpreises zu schwierig wäre, ändere nichts daran, dass eine Punktation iSd § 885 ABGB vorliege, die einen Anspruch auf Vertragserfüllung gewähre.
 
Der gegen den Provisionspflichtigen gerichtete Anspruch ist vom Grundgeschäft insoweit abhängig, als er nach § 7 Abs 2 MaklerG nicht gebührt, wenn das vermittelte Geschäft aus wichtigen, nicht vom Auftraggeber (hier also vom Beklagten) zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wurde. Der Geschäftsherr muss das vermittelte Geschäft nicht abschließen; hat er dies aber getan und unterbleibt die Ausführung, so muss er, um sich von der Provisionspflicht zu befreien, beweisen, dass die Ausführung ohne sein Verschulden infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unmöglich oder unzumutbar geworden ist.
 
Nach den Feststellungen sind hier beide Verkäufer - nicht nur die Miteigentümerin des Beklagten, sondern auch dieser selbst mit ihr gemeinsam - vom vermittelten Geschäft abgestanden. Ihre wahren Beweggründe hierfür (und damit auch vom Beklagten behauptete Umstände auf Seite seiner Miteigentümerin) waren gerade nicht feststellbar, sodass der Provisionsanspruch nicht nach § 7 Abs 2 MaklerG entfallen ist.