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Zur Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters dann entbehrlich, wenn Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenskonflikt möglich ist

 
GZ 5 Ob 167/23d, 23.11.2023
 
OGH: Zur Frage der aktiven Klagelegitimation des Wohnungseigentümers ist es stRsp, dass der aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch den Wohnungseigentümern zusteht und die Eigentümergemeinschaft insofern nicht anspruchsberechtigt ist. Steht allen Wohnungseigentümern aus ihren individuellen Verträgen gegen den Bauträger gemeinsam ein Anspruch auf das Deckungskapital für die Sanierung bestehender Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses (oder eines Vorschusses hierauf) zu, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer den auf seinen Anteil entfallenden Teil begehren. Dieser Anspruch ist auf Geld gerichtet und damit teilbar. Die Geltendmachung von Deckungskapital durch den Wohnungseigentümer zur Beseitigung von Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft begründet keine Gesamthandforderung. Der einzelne Wohnungseigentümer hat daher nur kein selbständiges Klagerecht in Bezug auf das Ganze, es sei denn, die anderen Wohnungseigentümer hätten ihm ihre Ansprüche zediert.
 
Es trifft zu, dass die Wahl des Gewährleistungsbehelfs betreffend allgemeine Teile grundsätzlich nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer allein zusteht, sondern darüber ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder eine substituierende Entscheidung eines Außerstreitrichters erforderlich ist. Entbehrlich ist ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft oder die Entscheidung des Außerstreitrichters aber dann, wenn bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüchen betreffend allgemeine Teile durch einen einzelnen Mit- und Wohnungseigentümer Gemeinschaftsinteressen nicht beeinträchtigt werden können, also kein Interessenskonflikt möglich ist. Dies ist nach dem Klagevorbringen hier der Fall, zumal die Kläger mit dem primär auf Verbesserung gestützten Begehren einen Geldbetrag (Deckungskapital) ansprechen, der die gesamthafte Sanierung des Mangels ermöglichen soll (bzw bereits ermöglicht hat). Eine derartige Sanierung liegt grundsätzlich im Interesse aller Mit- und Wohnungseigentümer, weshalb die Behauptung der Kläger, es bedürfe keines Mehrheitsbeschlusses mangels möglichen Interessenskonflikts mit der Eigentümergemeinschaft, nicht unschlüssig ist. Die Frage, ob allenfalls selbständige Ansprüche anderer Mit- und Wohnungseigentümer in Bezug auf die allgemeinen Teile in Betracht kommen, hinsichtlich der die Kläger nun anteilige Mängelbehebungskosten begehren, wird - im Fall entsprechender Einwendungen - im fortgesetzten Verfahren zu prüfen sein.