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Auch an von der Gemeinde geförderten Wohnungen ist ein „gebundenes“ Eigentum, das iVm der fehlenden zeitlichen Begrenzung des Vorkaufsrechts letztlich aber ein „dauerhaft gebundenes“ Eigentum ist, als „Eigentum zweiter Klasse“ mit § 38 Abs 1 Z 3 WEG nicht vereinbar

 
GZ 10 Ob 25/23h, 21.11.2023
 
OGH: Gem § 38 Abs 1 Z 3 WEG sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die dem Wohnungseigentumsbewerber oder -eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Verfügungsrechte aufzuheben oder unbillig zu beschränken, rechtsunwirksam, insbesondere Vereinbarungen über Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte. Unzulässig sind daher nicht alle, sondern nur solche Vereinbarungen, durch die Rechte unbillig beschränkt werden. Das ist der Fall, wenn eine Aufhebung oder Beschränkung von Nutzungs- und Verfügungsrechten bewirkt wird, die einer vernünftigen Interessenabwägung widerspricht. Beschränkungen, die ein Wohnungseigentumsbewerber auch bei Gleichgewicht der Vertragslage auf sich genommen hätte, die also einer vernünftigen Interessenabwägung entsprechen, fallen dagegen nicht unter § 38 Abs 1 WEG. Von § 38 WEG sind nicht nur vertragliche Abreden erfasst, die der Wohnungseigentumsorganisator selbst schließt, sondern auch Vereinbarungen zwischen Wohnungseigentumsbewerber, Wohnungseigentümer oder der Eigentümergemeinschaft mit Dritten, deren Abschluss von ihm (noch) unter Ausnutzung seiner Vertragsübermacht veranlasst wurden.
 
Das Berufungsgericht hat hier zu Recht betont, dass zu den von § 38 Abs 1 WEG erfassten Rechten auch das Recht des Wohnungseigentümers zählt, durch Veräußerung über seine Anteile (Wohnung) zu verfügen. Das vorliegende Vorkaufsrecht schränkt dieses Recht schon dadurch massiv ein, dass es keine zeitliche Befristung enthält. Obwohl das Fehlen einer zeitlichen Grenze, wie es das Lebensende einer natürlichen Person mit sich bringt, bei einem Vorkaufsrecht zugunsten einer juristischen Person in der Natur der Sache liegt, weil es erst mit deren Untergang erlischt, bedeutet dies bei politischen Gemeinden de facto eine „immerwährende“, jedenfalls aber unabsehbar lange Einschränkung. Diese wird noch verstärkt, indem das Vorkaufsrecht als erweitertes (§ 1078 ABGB) ausgestaltet ist und nur einzelne Fälle keinen Vorkaufsfall bilden (Erwerb durch Ehegatten oder Kinder), das Vorkaufsrecht in diesem Fall aber ausdrücklich weiter bestehen soll. Dazu kommt, dass die beklagte Gemeinde - entgegen der zwingenden Anordnung des § 1074 ABGB - einen anderen Vorkaufsberechtigten benennen können soll, der das Recht an ihrer Stelle ausübt. Wie die Beklagte selbst anführt, geht es ihr im Grunde darum, an den von ihr geförderten Wohnungen „gebundenes“ Eigentum zu schaffen, das iVm der fehlenden zeitlichen Begrenzung letztlich aber ein „dauerhaft gebundenes“ Eigentum ist. Ein „Eigentum zweiter Klasse“ ist mit § 38 Abs 1 Z 3 WEG jedoch nicht vereinbar.