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OGH: Zum Verstoß gegen § 1 Abs 3 BauRG
Im Fall eines Verstoßes gegen § 1 Abs 3 BauRG ist der Baurechtsvertrag gem § 878 ABGB wegen rechtlicher Unmöglichkeit nichtig; wenn das Baurecht bereits im Grundbuch eingetragen wurde, hat eine Rückabwicklung stattzufinden und das Baurecht ist - auch wenn Dritte daran bereits Rechte erworben haben - gem § 131 GBG von Amts wegen zu löschen
Gesetze: § 1 BauRG, § 878 ABGB, § 131 GBG, § 48 Sbg ROG
Schlagworte: Baurecht, selbständige Gebäude, Beschränkung, Gebäudeteil, rechtliche Unmöglichkeit, Nichtigkeit, Rückabwicklung, Löschung, Grundbuch, Austraghaus, Raumordnung
GZ 3 Ob 137/23b, 13.11.2023
OGH: Gem § 1 Abs 3 BauRG ist die Beschränkung des Baurechts auf einen Teil eines Gebäudes, insbesondere ein Stockwerk, unzulässig. Es muss sich beim Gegenstand des Baurechts also um ein selbständiges Gebäude handeln und nicht bloß um einen durch die Verbindung mit einem bestehenden Gebäude entstandenen Gebäudeteil. Während die Bestellung des Baurechts an einem horizontalen Teil des Gebäudes jedenfalls ausgeschlossen ist, kann an einem vertikal geteilten Trennstück eines Gebäudes ein Baurecht durchaus begründet werden, sofern dieser Gebäudeteil ein selbständiges Gebäude darstellt. Bei vertikaler Trennung steht also die bauliche Verbindung der Gebäudeteile - sofern die landesgesetzlichen Bauvorschriften eingehalten werden - der Bestellung eines Baurechts grundsätzlich nicht zwingend entgegen.
Im Fall eines Verstoßes gegen § 1 Abs 3 BauRG ist der Baurechtsvertrag wegen rechtlicher Unmöglichkeit nichtig gem § 878 ABGB. In einem solchen Fall hat, wenn das Baurecht - wie hier - bereits im Grundbuch eingetragen wurde, eine Rückabwicklung stattzufinden und das Baurecht ist auch dann, wenn Dritte daran bereits Rechte erworben haben, gem § 131 GBG von Amts wegen zu löschen.
Der Kläger hat hier in erster Instanz zwar vorgebracht, bei dem von ihm errichteten Zubau handle es sich bloß um einen unselbständigen Bestandteil des Austraghauses, weshalb daran ein Baurecht nicht errichtet werden habe können. Diese Behauptung begründete er allerdings nicht etwa mit konkreten Ausführungen zum bautechnischen Zustand des Hauses, sondern lediglich damit, dass andernfalls entgegen § 48 Abs 2 Sbg ROG nicht ein (einziges) Austraghaus, sondern rechts- und bewilligungswidrig zwei Austraghäuser errichtet worden wären. Bereits das Berufungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass mit dieser Argumentation ein Verstoß gegen § 1 Abs 3 BauRG nicht hinreichend dargetan wurde. Im Übrigen würde ein solches Verständnis dem unstrittigen Inhalt des Baurechtsvertrags und des Vergleichs widersprechen, die beide auf das Gesamtobjekt abstellen.
