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Der Ausweis, ob das Konto eines Mitglieds der Gemeinschaft oder eines Wohnungseigentumsobjekts ausgeglichen ist, kann auch darin bestehen, dass aus der Abrechnung in ihrer Gesamtheit unmissverständlich hervorgeht, dass kein anderes Objekt und/oder kein anderer Wohnungseigentümer einen Rückstand aufweist

 
GZ 5 Ob 48/23d, 25.09.2023
 
OGH: Der Verwalter hat gem § 20 Abs 3 WEG den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen. Die Jahresabrechnung dient der Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode. Ergebnis dieser Abrechnung muss das tatsächlich Geschuldete sein. Die Rsp verlangt für die Abrechnung nach § 34 WEG die Darstellung der tatsächlichen Zahlungsflüsse in der betreffenden Abrechnungsperiode (im Kalenderjahr). Die Soll-Einnahmen (Vorschreibungen) sind den tatsächlichen Zahlungseingängen gegenüberzustellen, aber nur in der Form, dass bei jedem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft oder jedem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt ausgewiesen wird, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Soweit dies den Ausweis eines Rückstands betrifft, ist dies mit der Funktion der Verwalterabrechnung zu rechtfertigen, den Wohnungseigentümern Informationen darüber zu liefern, wie es um die Beitragsleistungen der einzelnen Gemeinschaftsmitglieder steht und ob der Verwalter allenfalls Säumigkeit bei deren Eintreibung zu verantworten hat.
 
Welches Interesse allerdings die anderen Wohnungseigentümer an der Information haben sollten, wann konkret andere Wohnungseigentümer ihre Beitragszahlungen tatsächlich geleistet haben, wenn zum Ende der Abrechnungsperiode für diese Objekte kein Rückstand besteht, ist nicht ersichtlich. Nach der im Einzelfall nicht korrekturbedürftigen Auffassung der Vorinstanzen würde vielmehr - gerade bei einer derart großen Wohnungseigentumsanlage wie hier - die Angabe aller Zahlungsdaten betreffend Rücklagenbeiträge auch bei den Objekten und/oder Wohnungseigentümern, die ohnedies zum Ende der Abrechnungsperiode keinen Rückstand aufweisen, die Abrechnung weitaus unübersichtlicher machen, ohne dadurch ein gerechtfertigtes Informationsbedürfnis der übrigen Wohnungseigentümer zu befriedigen. Es muss daher ausreichen, in der Abrechnung auszuweisen, ob das Konto ausgeglichen ist oder ein Rückstand besteht. Einer Auflistung sämtlicher innerhalb der Abrechnungsperiode geleisteter Vorschreibungen und tatsächlicher Zahlungen bedarf es diesfalls hingegen nicht.
 
Der Ausweis, ob das Konto eines Mitglieds der Gemeinschaft oder eines Wohnungseigentumsobjekts ausgeglichen ist, kann auch darin bestehen, dass aus der Abrechnung in ihrer Gesamtheit unmissverständlich hervorgeht, dass - abgesehen von den konkret angeführten Debitsalden einzelner Objekte und/oder Wohnungseigentümer - kein anderes Objekt und/oder kein anderer Wohnungseigentümer einen Rückstand aufweist.