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Im Fall eines unwirksam befristeten Mietverhältnisses iSd § 29 Abs 3 lit a MRG genügt der Zugang einer einseitigen, auf Anerkenntnis des Bestehens eines unbefristeten Mietverhältnisses gerichteten Erklärung des Vermieters, um die Fristen des § 16 Abs 8 S 2 und 3 MRG auszulösen

 
GZ 5 Ob 211/22y, 29.08.2023
 
OGH: Eine Befristungsvereinbarung muss den allgemeinen Gültigkeitserfordernissen gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG entsprechen; sie muss schriftlich errichtet worden sein, der Endtermin muss von vornherein durch Datum oder Fristablauf bestimmt sein und bei Wohnungen muss eine Mindestdauer von 3 Jahren eingehalten werden. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist die Befristung nicht durchsetzbar und es liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor. Ist eine Befristungsvereinbarung mangels eines der Gültigkeitserfordernisse gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG objektiv nicht durchsetzbar, kommt gem § 29 Abs 3 lit a MRG kein Zeitmietvertrag, sondern ein unbefristeter Mietvertrag zustande. Die nach dem Gesetzeszweck auch in diesem Fall gebotene Fristverlängerung des § 16 Abs 8 S 3 MRG bedingt daher eine teleologische Auslegung (auch) des Tatbestandsmerkmals der „Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis“. Erfolgt keine Auflösung des Mietverhältnisses ist diese ja Voraussetzung dafür, dass die Verlängerungsfrist von (bloß) 6 Monaten zu laufen beginnt bzw die Präklusionsanordnung des § 16 Abs 8 MRG bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Verstreichen des nicht durchsetzbaren Endtermins überhaupt schlagend werden kann. Es entspräche weder dem Gesetzeszweck noch wäre es sachlich zu rechtfertigen, dass dem Mieter im Fall einer unwirksamen Befristungsvereinbarung das Recht auf Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung zeitlich unbegrenzt zukäme.
 
Wird ein wirksam befristetes in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, beginnt der Fristenlauf gem § 16 Abs 8 MRG frühestens mit der entsprechenden Willenseinigung und damit mit dem Zugang der diesbezüglichen rechtsverbindlichen Erklärungen zu laufen. Erst (aber auch bereits) mit dem Abschluss der „Umwandlungsvereinbarung“ fällt nämlich die Drucksituation für den Mieter weg.
 
Im Fall der einseitigen Auflösung des Mietvertrags durch den Vermieter (etwa wegen § 1118 zweiter F ABGB) wird das befristete Mietverhältnis iSd § 16 Abs 8 S 3 MRG (mit der Konsequenz der Fristauslösung) hingegen bereits mit Zugang der Auflösungserklärung des Vermieters aufgelöst. Analog dazu muss bei einem am Gesetzeszweck orientierten Verständnis des Begriffs der „Umwandlung“ auch im Fall eines objektiv unwirksam befristeten Mietverhältnisses der Zugang einer einseitigen, auf Anerkenntnis des Bestehens eines unbefristeten Mietverhältnisses gerichteten Erklärung des Vermieters genügen, um die Sechsmonatsfrist des § 16 Abs 8 S 3 MRG auszulösen. Schließlich wird dem Mieter auch damit die Drucksituation genommen.