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Die in § 16 Abs 8 S 3 MRG normierte Verlängerung der Frist zur Geltendmachung der Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung gilt auch dann, wenn die Befristungsvereinbarung mangels eines der Gültigkeitserfordernisse gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG nicht durchsetzbar ist

 
GZ 5 Ob 211/22y, 29.08.2023
 
OGH: Der OGH hat in der Vergangenheit wiederholt ausgesprochen, dass die Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 S 2 MRG dann (schon) mit dem Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu laufen beginnt, wenn keine gesetzlich durchsetzbare Befristung des Mietverhältnisses vereinbart wurde. Der Fachsenat hat die Frage, wie sich die fehlende Durchsetzbarkeit einer Befristungsvereinbarung auf den Lauf der Präklusionsfrist des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG auswirkt, neuerlich geprüft. Die bisherige Rsp führt nämlich zu den in der jüngeren Lit aufgezeigten Wertungswidersprüchen und konterkariert den vom Gesetzgeber mit der Bestimmung des § 16 Abs 8 Satz 3 MRG intendierten Mieterschutz; sie ist daher nicht weiter aufrecht zu halten.
 
Die Verlängerung der Präklusionsfrist soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, auch erst nach endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend machen zu können. Erst ab diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung dieses Anspruchs eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu gefährden. Gewährt man die Fristverlängerung nur bei Befristungsvereinbarungen, die objektiv den Gültigkeitserfordernissen des § 29 Abs 1 Z 3 MRG entsprechen, wird dieser Zweck in der Praxis allerdings vielfach verfehlt und der intendierte Mieterschutz in weiten Bereichen ohne sachliche Rechtfertigung verwehrt. Der Mieter, der sich im Glauben bzw Vertrauen auf die Gültigkeit einer - objektiv unzulässigen - Befristung an den vereinbarten Endtermin hält und die Vereinbarung eines unzulässig hohen Mietzinses erst nach Vertragsbeendigung (nach Ablauf von 3 Jahren ab Mietzinsvereinbarung) im Verfahren nach den §§ 16, 37 Abs 1 Z 8 MRG überprüfen lassen will, hätte diesen Anspruch verloren.
 
Im Hinblick auf den eindeutigen Zweck dieser Bestimmung ist die Fristverlängerung des § 16 Abs 8 S 3 MRG daher auch dann anzuwenden, wenn die Befristungsvereinbarung mangels eines der Gültigkeitserfordernisse gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG nicht durchsetzbar ist. Der Bedeutungsgehalt des in Klammer gesetzten Verweises auf § 29 Abs 1 Z 3 MRG ist demnach auf den Zweck der verkürzten Beschreibung eines Zeitmietvertrags teleologisch zu reduzieren.