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Die Bezeichnung eines Nutzwertgutachtens als „vorläufig“ legt nahe, dass es sich noch nicht um das endgültige Gutachten über die Nutzwerte handeln muss; daraus ist aber nicht zu schließen, dass in jedem Fall zwingend ein weiteres (endgültiges) Gutachten erforderlich ist

 
GZ 5 Ob 228/22y, 29.08.2023
 
OGH: Nach § 16 Abs 1 WGG bestimmt sich der Anteil eines Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands und damit die Aufteilung sämtlicher Kosten des Hauses nach dem Verhältnis der Nutzfläche des Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands zur Nutzfläche aller in Bestand oder Nutzung gegebenen oder hiezu geeigneten Wohnungen, Wohnräume und sonstigen Räumlichkeiten des Hauses. Dieser Verteilungsschlüssel ist zwar als Regelfall formuliert. Die im Gesetz normierten Durchbrechungen des Nutzflächenschlüssels lassen ihn jedoch nur als subsidiären Verteilungsschlüssel erscheinen. So ermöglicht § 16 Abs 3 WGG der Bauvereinigung, den Anteil des einzelnen Mieters oder Nutzungsberechtigten an den Gesamtkosten abweichend von der Regelung des Abs 1 auch im Verhältnis des Nutzwerts iSd § 2 Abs 8 WEG festzulegen. In diesem Fall ist der Nutzwert auf Antrag der Bauvereinigung durch das Gericht festzusetzen. Es gelten dann die §§ 8 bis 10 WEG (§ 16 Abs 4 WGG).
 
Von einem Aufteilungsschlüssel nach den Abs 1 und 3 des § 16 WGG kann nur unter den Voraussetzungen des § 16 Abs 5 WGG abgegangen werden. Diese Bestimmung schützt die Mieter und Nutzungsberechtigten vor einseitigen Änderungen eines bereits festgelegten Verteilungsschlüssels. Das Abweichen von einem danach festgelegten Verteilungsschlüssel ist nur durch eine schriftliche Vereinbarung zwischen der Bauvereinigung und allen Mietern und Nutzungsberechtigten (Z 1) oder im Fall der Festlegung eines Nutzwertschlüssels nach § 16 Abs 3 WGG durch Entscheidung des Gerichts zulässig, wenn sich der Anteil durch Vorgänge, die einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen, oder durch Veränderung der Zuschläge oder Abstriche für werterhöhende oder wertvermindernde Unterschiede um mindestens 5 % geändert hat (Z 2).
 
Die Antragsgegnerin macht hier geltend, in den Nutzungsverträgen sei darauf hingewiesen worden, dass das Nutzwertgutachten 2010 ein bloß „vorläufiges“ sei, was impliziere, dass zu einem späteren Zeitpunkt ein endgültiges Gutachten eingeholt werden müsse. Die Bezeichnung „vorläufig“ legt nahe, dass es sich noch nicht um das endgültige Gutachten über die Nutzwerte handeln muss. Daraus ist aber nicht zu schließen, dass in jedem Fall zwingend ein weiteres (endgültiges) Gutachten erforderlich ist. Das ist regelmäßig nur dann der Fall, wenn es in der Bauausführung zu Abweichungen von den Bauplänen oder Umwidmungen kommt, also Umstände vorliegen, die jeweils der Sphäre der Bauvereinigung zuzurechnen und für die Vertragspartner regelmäßig nicht vorhersehbar sind. Allein aus der Bezeichnung des Nutzwertgutachtens als „vorläufig“ kann daher weder auf eine vorweggenommene Zustimmung noch auf eine Vereinbarung über die Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels geschlossen werden.