Home

Dass den Erwerbern die schon vorher von der Klägerin erhaltenen Informationen „zu Gute kamen“ oder ihnen eine „bessere Beurteilung“ ermöglichten, macht die Tätigkeiten der Klägerin noch nicht (mit-)kausal für den zustande gekommenen Kaufvertrag; dass es durch die Vorinformation durch die Klägerin allenfalls eine geringe Ersparnis bei der Informationsbeschaffung gegeben haben mag, reicht nicht

 
GZ 6 Ob 98/23i, 25.09.2023
 
OGH: Das Berufungsgericht hat die stRsp zum Provisionsanspruch des Maklers an sich zutreffend wiedergegeben. Danach ist dafür eine für den Vertragsabschluss adäquate (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Maklers erforderlich. Für den Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler genügt für die verdienstliche Tätigkeit (während des aufrechten Maklervertrags) zur Begründung des Provisionsanspruchs idR (mangels gegenteiliger Vereinbarung) der bloße Nachweis der Kaufgelegenheit. Dieser Nachweis besteht im Allgemeinen in der erstmaligen Namhaftmachung eines neuen, bisher unbekannten potenziellen Interessenten für den Vertragsabschluss, mit dem das Geschäft – durch die zumindest mitursächliche Tätigkeit des Maklers – letztlich zustande gekommen ist. Der Realitätenvermittler braucht nur die Namhaftmachung der Kaufgelegenheit und das Zustandekommen des Geschäfts zu beweisen. Der Auftraggeber hätte zu beweisen, dass die Bemühungen des Vermittlers das abgeschlossene Geschäft weder veranlasst noch mitveranlasst haben. Ein Anspruch auf Vermittlungsprovision besteht dann nicht, wenn das angestrebte Rechtsgeschäft erst nach dem endgültigen Scheitern der Bemühungen des Vermittlers ausschließlich aufgrund anderer Umstände – wie etwa durch die spätere Tätigkeit einer dritten Person – zustande kommt. Nach älterer noch zum HVertrG ergangener Rsp lag eine verdienstliche Tätigkeit dann vor, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entsprach und ihrer Art nach geeignet war, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen, wenn – bei Immobilienmaklern – die Namhaftmachung des Dritten für das spätere Zustandekommen des Kaufvertrags nützlich war. In der erwähnten jüngsten Rsp wurde allerdings das Vorliegen von Kausalität als maßgeblich angesehen.
 
Die Revision zeigt zutreffend auf, dass es im vorliegenden Fall an jeglicher Kausalität der Tätigkeit der Klägerin für den zustande gekommenen Kaufvertrag mangelt. Denkt man sich nämlich die Tätigkeiten der Klägerin nach der Formel von der conditio sine qua non weg, änderte sich am entscheidenden Verlauf, der zum Kaufvertrag führte, nichts. Denn die 3.WG (Wohnbaugesellschaft) hatte bereits vor dem Abschluss der Provisionsvereinbarung betreffend die 1. WG vom August 2017 und vor den Tätigkeiten der Klägerin oder ihrer Vertreter betreffend die 2. WG Kenntnis von den Verkaufsabsichten des Beklagten. Der Kontakt zur 1. WG und der 2. WG, der letztlich zum Kaufvertrag vom Juni/Juli 2018 führte, wurde nicht von der Klägerin, sondern ausschließlich von der 3. WG hergestellt. Dem Beklagten ist somit der Beweis gelungen, dass – ungeachtet der betreffend die 1. WG abgeschlossenen Provisionsvereinbarung der Streitteile vom 30. 8. 2017 sowie des „Einmeldens“ der 2. WG – die Bemühungen der Klägerin das abgeschlossene Geschäft weder veranlasst noch mitveranlasst haben.
 
Dass – wie das Berufungsgericht meinte – den Erwerbern die schon vorher von der Klägerin erhaltenen Informationen „zu Gute kamen“ oder ihnen eine „bessere Beurteilung“ ermöglichten, macht die Tätigkeiten der Klägerin noch nicht (mit-)kausal für den zustande gekommenen Kaufvertrag. Dass die 3. WG aufgrund der Vermittlungstätigkeit der Klägerin auf die 1. WG und die 2. WG zugekommen wäre, wurde nicht festgestellt.
 
Dass es durch die Vorinformation durch die Klägerin allenfalls eine geringe Ersparnis bei der Informationsbeschaffung gegeben haben mag, reicht nicht.