Home

Anders als in § 16 Abs 8 S 3 MRG findet sich in § 26 Abs 4 MRG kein ausdrücklicher Hinweis auf § 29 Abs 1 Z 3 MRG

 
GZ 5 Ob 65/23d, 18.09.2023
 
OGH: Die (teilweise) Unwirksamkeit einer Vereinbarung über den Untermietzins ist binnen 3 Jahren gerichtlich (bei der Gemeinde, § 39 MRG) geltend zu machen. Bei befristeten Untermietverträgen endet diese Frist frühestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis; die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall 10 Jahre (§ 26 Abs 4 S 3 MRG). Die Verlängerung der Frist im Fall eines befristeten Untermietverhältnisses soll dem Mieter die Möglichkeit bieten, auch erst nach endgültiger Beendigung des Mietverhältnisses oder Umwandlung in einen unbefristeten Mietvertrag einen allfälligen Rückforderungsanspruch wegen Mietzinsüberschreitung gem § 37 Abs 1 Z 8 MRG geltend zu machen. Erst ab diesem Zeitpunkt steht er nicht mehr unter dem Druck, bei Geltendmachung dieses Anspruchs eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu gefährden.
 
§ 26 Abs 4 3. S MRG entspricht der Bestimmung des § 16 Abs 8 MRG und normiert ebenfalls eine von Amts wegen wahrzunehmende Präklusivfrist, die nur durch einen materiell begründeten rechtzeitigen Antrag gewahrt wird. Zweck der Frist nach § 26 Abs 4 MRG ist ebenfalls, den Beweisproblemen auszuweichen, die sich bei einer Mietzinsüberprüfung lange nach dem Abschluss der Mietzinsvereinbarung stellen. Die Befristungsvereinbarung in einem Untermietvertrag muss den allgemeinen Gültigkeitserfordernissen gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG entsprechen. Sie muss schriftlich errichtet worden und der Endtermin von vornherein durch Datum oder Fristablauf bestimmt sein. Bei Wohnungen darf die ursprünglich vereinbarte oder verlängerte Vertragsdauer 3 Jahre nicht unterschreiten. Befristungsvereinbarungen können schriftlich beliebig oft erneuert werden, müssen bei Wohnungen aber jeweils eine Mindestdauer von 3 Jahren aufweisen (§ 29 Abs 4 MRG).
 
Die Frage, ob die in § 26 Abs 4 S 3 MRG behandelte Verlängerung der Frist zur Geltendmachung einer (teilweisen) Unwirksamkeit der Untermietzinsvereinbarung im Fall der Erneuerung eines befristeten Untermietverhältnisses voraussetzt, dass die neuerliche Befristung des Mietverhältnisses den Gültigkeitserfordernissen gem § 29 Abs 1 Z 3 MRG entspricht und idS zulässig und durchsetzbar ist, ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. Anders als in § 16 Abs 8 S 3 MRG findet sich in § 26 Abs 4 MRG kein ausdrücklicher Hinweis auf § 29 Abs 1 Z 3 MRG. Ob schon deswegen die Frage, wie sich die Unwirksamkeit einer Befristungsvereinbarung auf den Lauf der Präklusionsfrist des § 26 Abs 4 S 3 MRG auswirkt, anders zu beurteilen ist, muss im vorliegenden Fall aber nicht geklärt werden: Die Streitteile haben zwei aufeinanderfolgende Untermietverträge abgeschlossen, von denen jeder eine zulässige und durchsetzbare Befristung auf 3 Jahre enthielt. Eine Umgehung der Bestimmungen über die Mindestbefristung ist damit nicht verbunden.