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Bei Verletzung von Informationspflichten ist der Vertrauensschaden zu ersetzen; ein Ersatz der Mängelbehebungskosten kommt nicht in Betracht, weil diese durch die unrichtige Information nicht verursacht wurden

 
GZ 1 Ob 77/23i, 20.09.2023
 
OGH: Hat der Makler seine Pflichten gegenüber dem Auftraggeber verletzt, wird er bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen nach allgemeinen Grundsätzen ersatzpflichtig. § 3 Abs 4 S 1 MaklerG verweist insoweit auf allgemeines Schadenersatzrecht. Gem § 30b Abs 2 KSchG zählen zu den „erforderlichen Nachrichten“, die der Immobilienmakler dem Auftraggeber nach § 3 Abs 3 MaklerG zu geben hat, sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind. Als Sachverständiger iSd § 1299 ABGB kann von ihm erwartet werden, über einschlägige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Auskünfte zu erteilen. Besondere Nachforschungspflichten bestehen allerdings nicht. Er ist insbesondere zu keinen Nachforschungen über nicht sichtbare Mängel verpflichtet. Besteht keine Veranlassung, an der Richtigkeit einer Information zu zweifeln, darf der Makler diese weitergeben. Er darf aber keine Informationen erteilen und Zusagen machen, die seine Kenntnisse übersteigen.
 
Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss eines Vertrags gewährt nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grundsätzen den Ersatz jenes Schadens, den der Geschädigte im Vertrauen auf eine korrekte Information erlitten hat. Er ist so zu stellen, wie er ohne die Aufklärungspflichtverletzung stünde. Zu ersetzen ist der Vertrauensschaden. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen der Vermögenslage des Geschädigten, wie sie im Beurteilungszeitpunkt ohne schädigendes Ereignis (hier die Fehlinformation „ausgezeichneter Bauzustand nach Generalsanierung“) bestünde, und seinem nach dem schädigenden Ereignis tatsächlich vorhandenen Vermögen.
 
Es kann vorliegend daher nur jener Schaden geltend gemacht werden, der im Vertrauen auf die - in concreto unterbliebene - richtige und vollständige Aufklärung eintrat. Zu fragen ist, wie sich das Vermögen der Klägerin entwickelt hätte, wäre sie über den tatsächlichen Zustand des Hauses informiert worden. In diesem Fall hätte sie dieses nach den Feststellungen nicht gekauft. Damit kommt ein Ersatz der Mängelbehebungskosten aber nicht in Betracht, weil diese durch die unrichtige Information nicht - iSe conditio sine qua non - verursacht wurden: Auch wenn die Klägerin richtig aufgeklärt worden wäre, hätte sie das Haus nicht in einem mangelfreien Zustand erhalten. Dass sie die Mängelbehebungskosten dennoch als Vertrauensschaden titulierte, ändert nichts an ihrer fehlenden Ersatzfähigkeit.