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Eine nicht § 16b Abs 1 2. und 3. S MRG entsprechende Veranlagung der Kaution ist nur gegenüber den Mietern rechtswidrig, nicht aber gegenüber einem potentiellen Erwerber der Liegenschaft

 
GZ 5 Ob 113/23p, 17.08.2023
 
OGH: Aufgrund eines rechtswidrigen Verhaltens ist nur für jene Schäden zu haften, welche die übertretene Verhaltensnorm gerade verhindern sollten (Rechtswidrigkeitszusammenhang). Dieser Schutzzweck der Norm ergibt sich aus ihrem Inhalt. Das Gericht hat das anzuwendende Schutzgesetz teleologisch zu interpretieren, um herauszufinden, ob die übertretene Vorschrift den in einem konkreten Fall eingetretenen Schaden verhüten wollte. Es reicht, dass die Verhinderung des Schadens bloß mitbezweckt ist, die Norm muss aber die Verhinderung eines Schadens wie später eingetreten intendiert haben. Wie weit der Normzweck (Rechtswidrigkeitszusammenhang) reicht, ist typischerweise Auslegungsfrage im Einzelfall.
 
Gem § 16b Abs 1 2. S MRG hat der Vermieter die Verpflichtung, eine Barkaution auf einem Sparbuch fruchtbringend und von seinem Vermögen getrennt zu veranlagen. Andere Veranlagungsformen sind bei gleich guter Verzinsung und gleich hoher Sicherheit zulässig, wenn sie eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters und bei dessen Insolvenz eine Absonderung ermöglichen. Gem § 16b Abs 3 MRG darf nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die Kaution nicht für andere Ansprüche, die nicht iZm dem Mietverhältnis stehen, herangezogen werden. Wird der Mietvertrag während des Insolvenzverfahrens beendet, hat der Mieter das Recht auf Absonderung der Kaution, soweit dem nicht berechtigte Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis entgegenstehen.
 
Die übereinstimmende Auffassung der Vorinstanzen, die Verpflichtung des Vermieters zur sicheren Veranlagung könne nur mit dem Schutz des Mieters erklärt werden (während die Verpflichtung zur fruchtbringenden Anlegung im Interesse von Vermieter und Mieter liege), lässt sich unmittelbar aus dem Gesetz ableiten und entspricht der Lehre.
 
Zum Rechnungslegungsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter aufgrund § 16b MRG ging auch der OGH unter Berufung auf die Mat ausdrücklich davon aus, die erlegte Kaution solle zugunsten des Mieters insolvenzfest sein. Die Auffassung des Berufungsgerichts, eine nicht § 16b Abs 1 2. und 3. S MRG entsprechende Veranlagung der Kaution sei nur gegenüber den Mietern rechtswidrig, nicht aber gegenüber einem potentiellen Erwerber der Liegenschaft, ist daher nicht zu beanstanden.