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Der Verweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins der Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiermit vereinbart wird“ lässt nicht sicher erkennen, nach welchen Kriterien der nach Ablauf der Förderung zu zahlende Hauptmietzins ermittelt werden soll

 
GZ 5 Ob 89/23h, 04.07.2023
 
OGH: Gem § 6 Abs 3 KSchG ist eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Damit wurde das sog Transparenzgebot des Art 5 der RL über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen, 93/13/EWG, umgesetzt, die verlangt, dass dem Verbraucher in Verträgen unterbreitete und schriftlich niedergelegte Klauseln stets klar und verständlich abgefasst sein müssen.
 
Hier enthält der dem MRG und dem WWFSG unterliegende Mietvertrag folgende Klausel: „Sofern der Hauptmietzins gem § 62 WWFSG in der zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses geltenden Fassung niedriger ist bzw wird als der jeweils höchstzulässige Hauptmietzins einer Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiemit vereinbart wird, so gilt dieser jeweils höchstzulässige Hauptmietzins als vereinbart.“
 
Misst man diese Hauptmietzinsvereinbarung an den in der Rsp für eine ausreichende Transparenz aufgestellten Anforderungen im Allgemeinen und den zu mietvertraglichen Klauseln (wenn auch im Verbandsprozess) ergangenen Entscheidungen des OGH, in denen jeweils Intransparenz bejaht wurde, im Besonderen, so kann bei Berücksichtigung des Verständnisses eines durchschnittlichen Mieters nicht mehr von einer ausreichenden Verständlichkeit der Klausel zu dem nach Ablauf der Förderung vom Mieter zu zahlenden Hauptmietzins ausgegangen werden. Der Verweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins der Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung, die hiermit vereinbart wird“ lässt nicht sicher erkennen, nach welchen Kriterien der nach Ablauf der Förderung zu zahlende Hauptmietzins ermittelt werden soll. Selbst wenn man mit dem Rekursgericht den Verweis auf eine Wohnung der Kategorie A des § 16 Abs 2 MRG nach der Rechtslage bei Mietvertragsabschluss als Verweis auf den Richtwert verstehen kann, bleibt der weitere Hinweis auf den „jeweils höchstzulässigen Hauptmietzins unter Berücksichtigung der in § 16 Abs 4 MRG genannten Wertsicherung“ unverständlich. Daraus ergibt sich aber, dass die Vermieterin mangels einer wirksamen Vorwegvereinbarung einer Hauptmietzinshöhe nach Auslaufen der Förderung weiterhin nur berechtigt ist, den Deckungsmietzins wie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart zu verlangen.