Home

Zugangswege, die nicht mehr als einem Wohnungseigentumsobjekt dienen, also nur den Zugang zu einem einzigen Wohnungseigentumsobjekt ermöglichen und auf die andere Wohnungseigentümer nicht angewiesen sind, sind keine notwendig allgemeinen Teile der Liegenschaft

 
GZ 5 Ob 183/22f, 31.05.2023
 
OGH: An notwendig allgemeinen Teilen kann weder Wohnungseigentum noch Zubehör-Wohnungseigentum begründet werden; sie können auch nicht Gegenstand einer Benützungsregelung sein. Notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht (§ 2 Abs 4 WEG), die also Kraft ihrer faktischen Beschaffenheit von vornherein nicht als Wohnungseigentumsobjekt oder Zubehör nutzbar sind, weil ihnen die Eignung fehlt, selbständig und ausschließlich benützt zu werden. Dabei muss der allgemeine Teil nicht zwingend von sämtlichen Miteigentümern benützt werden können; es genügt, wenn auch nur einzelne Miteigentümer auf die Benützung angewiesen sind, um ihre individuellen oder gemeinschaftlichen Nutzungsrechte ausüben zu können.
 
Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaften sind dann notwendig allgemeine Teile der Liegenschaft, wenn sie die einzigen derartigen Flächen der Liegenschaft sind. Solchen Verkehrsflächen fehlt daher die rechtliche Verfügbarkeit für eine Benützungsregelung. Das gilt allerdings dann nicht, wenn die mit dem Zu- oder Durchgang erschlossenen Teile der Liegenschaft in Sondernutzung eines Wohnungseigentümers stehen. Zugangswege, die nicht mehr als einem Wohnungseigentumsobjekt dienen, also nur den Zugang zu einem einzigen Wohnungseigentumsobjekt ermöglichen und auf die andere Wohnungseigentümer nicht angewiesen sind, sind also keine notwendig allgemeinen Teile der Liegenschaft. Umfasst sind nur jene Liegenschaftsteile, die zwingend mehr als ein Wohnungseigentümer zur Ausübung seines Nutzungsrechts an seinem Objekt braucht.
 
Die hier zu beurteilenden Zugangsflächen dienen nach der Konzeption der Reihenhausanlage (wie sie sich aus den Dienstbarkeitsvereinbarungen ergibt) jeweils ausschließlich dem Zugang zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt. Kein anderes Wohnungseigentumsobjekt ist auf deren Nutzung angewiesen. Gleiches gilt für die diesen Wohnungseigentumsobjekten jeweils räumlich unmittelbar vorgelagerten Vorplätze. Die fehlende Verfügbarkeit dieser Allgemeinflächen steht daher - entgegen der Ansicht des Rekursgerichts - der Begründung eines ausschließlichen Nutzungsrechts (in Gestalt einer Dienstbarkeit) an den Zugängen und Vorplätzen jeweils zu Gunsten der auf deren Nutzung angewiesenen Wohnungseigentumsobjekte (zu Gunsten der Mindestanteile, mit denen dieses Wohnungseigentum verbunden ist) nicht entgegen.