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Gestattet der Grundeigentümer dem Bauführer zwar die Errichtung eines Gebäudes auf seinem Grund, will er aber erkennbar Eigentümer der Grundfläche bleiben, kommt § 418 S 3 ABGB mangels „abredewidrigen Verhaltens“ des Grundeigentümers nicht zur Anwendung

 
GZ 1 Ob 58/23w, 27.06.2023
 
OGH: Das Eigentum an einem auf fremden Grund errichteten Bauwerk fällt gem § 297 ABGB - ausgenommen bei einem Superädifikat - dem Grundeigentümer zu. Dass hier aufgrund der Belassungsabsicht des Bauführers und der ursprünglichen Grundeigentümerin kein wirksames Superädifikat begründet wurde, ziehen die Parteien nicht in Zweifel.
 
§ 418 S 3 ABGB sieht eine Ausnahme vom Grundsatz vor, wonach das Eigentum am Gebäude jenem am Grundstück folgt. Demnach erwirbt ein redlicher Bauführer Eigentum an der Baufläche, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung weiß und sie nicht untersagt. Zweck dieser Bestimmung ist va eine Sanktionierung unredlichen (treuwidrigen) Verhaltens des Grundeigentümers. § 418 S 3 ABGB will den Versuch eines Teils, den anderen zu benachteiligen, verhindern und setzt daher eine „Willensdiskrepanz“ zwischen Grundeigentümer und Bauführer voraus. Die „subsidiäre“ Bestimmung des § 418 S 3 ABGB wird nach der Rsp durch eine wirksame Vereinbarung über die Bauführung ausgeschlossen.
 
Soweit in einer solchen Vereinbarung die sachenrechtlichen Folgen der Bauführung auf fremdem Grund geregelt sind, ergibt sich schon daraus, dass eine vertragliche Regelung der dispositiven Bestimmung des § 418 S 3 ABGB vorgeht. Besteht zwar eine (wirksame) Vereinbarung über die Bauführung (hat der Grundeigentümer dieser also zugestimmt), enthält diese aber keine (wirksame) Regelung der sachenrechtlichen Folgen, schließt dies nach der Rsp zwar ebenfalls die Anwendung des § 418 S 3 ABGB aus. Dass der Grundeigentümer in diesem Fall - nach dem Grundsatz superficies solo cedit - das Eigentum am Bauwerk erwirbt (und nicht umgekehrt der Bauführer das Eigentum an der Grundfläche), ist aber keine Folge einer vom dispositiven Recht abweichenden Parteienvereinbarung, sondern ergibt sich daraus, dass dem Grundeigentümer die unterbliebene Untersagung der Bauführung dann nicht als unredlich vorgeworfen werden kann.
 
Gestattet der Grundeigentümer dem Bauführer zwar die Errichtung eines Gebäudes auf seinem Grund, will er aber - wie dies insbesondere bei der unwirksamen Vereinbarung eines Superädifikats der Fall ist - erkennbar Eigentümer der Grundfläche bleiben, kommt § 418 S 3 ABGB mangels „abredewidrigen Verhaltens“ des Grundeigentümers nicht zur Anwendung. Vielmehr erwirbt dann der Grundeigentümer nach der allgemeinen Regel des § 297 ABGB das Eigentum am Bauwerk, weil dem Grundeigentümer die unterbliebene Untersagung der Bauführung nicht vorgeworfen werden kann.