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Darf das erworbene Chalet aufgrund des Flächenwidmungsplans nicht zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zweck, nämlich zur touristischen Vermietung im Rahmen eines mit einer Betreiber-GmbH abgeschlossenen Betreibervertrags, verwendet werden, so liegt ein Rechtsmangel vor

 
GZ 8 Ob 29/23g, 27.06.2023
 
OGH: Sachmängel sind Beeinträchtigungen der Sachsubstanz. Demgegenüber liegt ein Rechtsmangel vor, wenn dem Erwerber nicht die geschuldete rechtliche Position verschafft wird. Unter Rechtsmängel fallen auch öffentlich-rechtliche Fehler, insbesondere das Fehlen einer baubehördlichen oder gewerberechtlichen Bewilligung. Auch eine gegen jederzeitigen Widerruf erteilte Baubewilligung begründet einen Rechtsmangel, weil nach der Verkehrsauffassung das Vorhandensein einer unwiderruflichen Genehmigung vorausgesetzt wird.
 
Die Klägerin macht hier geltend, dass kein Rechtsmangel vorliege, weil die Beklagten das Chalet bislang ohne Einschränkungen nutzen haben können; die bloß theoretische Aufheb- oder Abänderbarkeit eines Bescheids nach § 68 Abs 3 AVG dürfe nicht mit einer unzureichenden Genehmigung gleichgestellt werden. Die nachträgliche - überdies nur ex nunc wirkende - Beseitigung eines Bewilligungsbescheids könne schon deshalb keine Gewährleistungsansprüche begründen, weil nach § 924 erster S ABGB nur für bei der Übergabe vorhandene Mängel Gewähr zu leisten ist.
 
Im vorliegenden Fall stützen sich die Beklagten aber nicht bloß auf den drohenden Entzug einer behördlichen Bewilligung, sondern auch auf die Vorgaben der Raumordnung: Nach § 30 Abs 1 Z 11 Sbg ROG sind auf den als „Gebiet für Beherbergungsgroßbetriebe“ gewidmeten Flächen Bauten für „Beherbergungsgroßbetriebe“ zulässig. Das sind nach § 33 Abs 1 Sbg ROG Gastgewerbebetriebe mit mehr als 120 Gästezimmern oder 240 Gästebetten.
 
Darf das erworbene Chalet aufgrund des Flächenwidmungsplans nicht zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zweck, nämlich zur touristischen Vermietung im Rahmen eines mit einer Betreiber-GmbH abgeschlossenen Betreibervertrags, verwendet werden (da das Hotel und die Chalets nicht vom selben Betreiber geführt werden), so liegt ein Rechtsmangel vor, weil die Klägerin den Beklagten nicht die nach dem Vertrag geschuldete rechtliche Position verschafft hat. Dies gilt unabhängig davon, ob die Behörde bereits eingeschritten ist oder nicht, weil eine widmungswidrige Nutzung des Objekts jedenfalls rechtswidrig ist und ein Einschreiten der Behörde deshalb jederzeit zu befürchten ist. Umgekehrt begründet aber die bloße Androhung der Behörde, die Anlage zu schließen und den Beklagten die Nutzung des Chalets zu untersagen, keinen Rechtsmangel, wenn dafür tatsächlich keine rechtliche Grundlage besteht.