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Ein zum Ausschluss vom Stimmrecht führendes zu enges wirtschaftliches Naheverhältnis zum Verwalter kann sich aus der Eigenschaft als Gesellschafter und/oder Geschäftsführer des Geschäftspartners, konzernmäßigen Verflechtungen und Beteiligungen oder wirtschaftlichen Abhängigkeiten aus einem Dienst-, Werkvertrags- oder Auftragsverhältnis ergeben

 
GZ 5 Ob 7/23z, 27.04.2023
 
OGH: Gem § 24 Abs 3 WEG steht dem Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft kein Stimmrecht zu, wenn die beabsichtigte Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder einen Rechtsstreit mit diesem Miteigentümer oder mit einer Person, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, zum Gegenstand hat. Der Begriff des familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnisses in § 24 Abs 3 WEG wurde bewusst aus der Bestimmung des § 6 Abs 4 MaklerG übernommen. Zweck der Regelung ist da wie dort die Vermeidung von Interessenkollisionen. Der Geschäftsabschluss bzw das Stimmverhalten soll von den Interessen des Geschäftspartners des Dritten und nicht von den Interessen des Maklers bzw Stimmführers gesteuert sein. Ob ein Interessenkonflikt droht, hängt einerseits von der Intensität der Beziehung zwischen den in Rede stehenden Personen, andererseits vom Zweck des Geschäfts ab. Die Umstände des Einzelfalls sind nach wirtschaftlich sinnvollen und praktikablen Gesichtspunkten zu beurteilen.
 
Die Enthebung und Bestellung des Verwalters gehört zu jenen Rechtsgeschäften, die gem § 24 Abs 3 WEG einen Stimmrechtsausschluss gebieten, wenn durch das familiäre oder wirtschaftliche Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zum Verwalter Gemeinschaftsinteressen auf dem Spiel stehen. Bei einem Naheverhältnis eines Wohnungseigentümers zu der als Verwalter ausersehenen natürlichen oder juristischen Person ist stets zu hinterfragen, ob im konkreten Fall eine den Gemeinschaftsinteressen abträgliche Verwaltung etwa durch einen Strohmann dieses Wohnungseigentümers droht. Ein zum Ausschluss vom Stimmrecht führendes zu enges wirtschaftliches Naheverhältnis zum Verwalter kann sich aus der Eigenschaft als Gesellschafter (mit erheblichen Anteilen) und/oder Geschäftsführer des Geschäftspartners, konzernmäßigen Verflechtungen und Beteiligungen oder wirtschaftlichen Abhängigkeiten aus einem Dienst-, Werkvertrags- oder Auftragsverhältnis ergeben.
 
Wenn hier das Rekursgericht zu dem Ergebnis kam, dass ein wirtschaftliches Naheverhältnis zu der auf Initiative der Antragsgegnerin zu bestellenden Verwalterin insbesondere deswegen bestehe, weil deren 39 Wohnungen bereits durch diese betreut und durch eine mit dieser eng verflochtenen Gesellschaft vermittelt würden, auf die wiederum der Geschäftsführer der als neue Hausverwaltung zu bestellenden Gesellschaft maßgeblichen Einfluss habe, so steht dies im Einklang mit der Rsp zu § 24 Abs 3 WEG.